Compraventa de Propiedad en Mar del Plata
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⚖️ Definición de compraventa de Propiedad en Mar del Plata
Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra paga un precio C.C. y C. art. 1123
🏡 ¿Qué propiedades se pueden realizar una Compraventa en Mar del Plata?
Se pueden transferir a otra persona las propiedades cuyo titular ejerza un derecho real o posesión (explicado en pagina principal) las propiedades en sucesión con declaratoria de herederos, las propiedades con boleto de compraventa sellado, las propiedades en pozo, derechos, acciones, etc.
👥 ¿Puedo vender mi parte de la propiedad?
Si, en una propiedad con dos o más titulares (condominio) cada uno tiene una parte indivisa y está en su derecho si la decide poner a la venta en mar del plata.
🚫 ¿Qué propiedades no se pueden Vender?
Hay casos muy puntuales en la que no se puede realizar una Compraventa de Propiedad en Mar del Plata. Nombraremos algunos:
- Si el titular de la propiedad falleció y no hay sucesión, se puede ceder los derechos hereditarios, pero no es una venta.
- Cuando el titular de la propiedad es menor de edad o no tiene la capacidad, si tiene una curatela o tutor puede venderse se lo contrario tiene que esperar a ser mayor de edad o que un juez le asigne uno.
- Propiedades sin titular, se pueden adquirir por usucapión o ley Pierri (ley 24374) OJO todas las propiedades tienen titular o herederos, que no los conozcan no significa que no existan.
🏗 Compra de propiedades en pozo
Por lo general se utilizan dos formas:
🔹 Fideicomiso
El vendedor (fiduciante) se compromete a transferir la propiedad de una cosa al comprador (fiduciario). Se debe de explicar claramente el inmueble a adquirir con porcentajes, metros, características, piso, ubicación, etc. Debe tener un plazo de entrega estipulado. Precio y forma de pago detallada, etc. En nuestro 🗒 BLOG explicaremos con más precisión por ser un tema muy amplio y complejo. C. C. y C. art. 1666-70
🔹 Boleto de compraventa
El vendedor se compromete a transferir una propiedad al vendedor, el inmueble debe estar bien detallado, debe contener un plazo de entrega, de pago, una forma de pago, etc. C. C. y C. art. 1170/71
📋 Requisitos para Compraventa de propiedad en mar del plata
- Ser el titular o tener autorización del titular o titulares.
- Tener la capacidad, ser mayor de edad y estar en su sano juicio.
- Poseer la documentación pertinente.
📃 ¿Qué documentación necesito para vender mi propiedad?
- Titulo de la propiedad inscripta en el registro de la propiedad (escritura)
- Planos, se deben presentar los planos actualizados, de no poseerlos o no estar actualizados se pueden actualizar al momento de la escritura o el comprador puede aceptar que no estén actualizados.
- Estado parcelario, se debe presentar al momento de la escritura una plancheta catastral realizada por un agrimensor indicando el estado parcelario (entre otras cosas indica el metraje de la propiedad)
- Informe de dominio, se debe pedir un informe de dominio para garantizar al comprador la titularidad y el estado dominial (lo piden los martilleros)
- Impuestos, tasas y servicios, una factura de cada uno.
😱 ¿Puedo Vender en Mar del Plata si estoy inhibido?
Si, como poder podes realizar una Compraventa de su Propiedad en Mar del Plata, pero se debe informar a los acreedores de la venta y estos cobraran su parte. Es un tema muy complejo por lo que no vamos a extenderlo, recomendamos que se contacte con nosotros para explicar mejor el tema.
👨👩👧👦 ¿Puedo vender mi propiedad estando alquilada?
Si, El titular de un inmueble está en todo su derecho si desea poner a la venta su propiedad en mar del plata estando alquilada. El nuevo propietario debe respetar el contrato de locación vigente y a partir del momento en que adquiere la posesión pasa a ser el nuevo locador por lo que recibirá el canon locativo correspondiente. Obviamente siempre está la opción de rescisión anticipada, en este caso se le debe pagar una indemnización al locatario.
A tener en cuenta: los compradores suelen mostrarse reacios para adquirir una propiedad alquilada porque deben respetar un contrato de locación y no disponen de la propiedad hasta finalizado el mismo. Pero en inmuebles comerciales puede ser algo beneficioso y de práctica común dependiendo el rubro y condiciones.
💸 ¿Qué gastos tengo para realizar una Compraventa de una propiedad en mar del plata?
- Los honorarios que percibirán los Martilleros y Corredores Públicos por los trabajos profesionales que realicen en la venta de inmuebles es del 1,5 % al 3% a cargo de cada parte. Ley 14.085 (Art. 54 inc. II)
- I.T.I. (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) Ley 23.905 El vendedor debe abonar el 1.5% del valor de escrituración. Las personas que poseen mas de una vivienda deben abonar este impuesto. Las personas que solo poseen una sola propiedad como vivienda única familiar están exentas de este impuesto, el trámite se realiza en la afip y tienen un año para adquirir una nueva propiedad, pasado el año deben abonar el impuesto.
- Escrituración y sellados Los gastos de escrituración son para el escribano y por ser honorarios personales no pondremos un valor fijo. El impuesto de sellado es del 3.6% del valor de escrituración y por lo general se paga en partes iguales un 1.8% a cada parte
👨🦳 Obligaciones del vendedor
- Debe transferir la propiedad del inmueble al comprador, está obligado a poner a disposición del comprador todos los instrumentos requeridos y a prestar toda cooperación que le sea exigible para la transferencia dominial. C. C. y C. art 1137
- Salvo pacto contrario, están a cargo del vendedor los gastos de estudio de título, los de mensura y los tributos que graven la venta. La propiedad se transfiere libre de deudas. C. C. y C. art 1138
- Debe entregar el inmueble inmediatamente al momento de la escritura, salvo pacto contrario. C. C. y C. art 1139
👫 Obligaciones del comprador
Debe pagar el precio en el lugar y tiempo convenido, recibir el inmueble y los documentos vinculados, pagar los gastos de recibo incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la venta. C. C. y C. art 1141
🏢 Compraventa de propiedad apta crédito hipotecario en Mar del Plata
Para la Compraventa de propiedades apta crédito hipotecario los inmuebles deben tener estos requisitos solicitados por los bancos:
- Escritura de la propiedad El o los titulares deben estar en plena capacidad para la venta
- Planos de obra de la propiedad Son los planos municipales de no poseerlos se pueden pedir en la municipalidad en el departamento de tierras y urbanismo
- Planos de PH Para las propiedades afectadas por la ley 13.512 (Ph, departamentos, country, barrio cerrado, etc.) Son los planos de propiedad horizontal en donde indican las unidades funcionales, sus metros, sus porcentajes, las partes comunes, etc. De no poseerlo se puede pedir al administrador de consorcio.
- Reglamento de Copropiedad Para las propiedades afectadas por la ley 13.512 (Ph, departamentos, country, barrio cerrado, etc.) Es el reglamento que indica los usos, partes comunes, porcentajes, comportamiento, etc. de las unidades funcionales (inmuebles) De no poseerlo se puede pedir al administrador de consorcio.
- Otros requisitos Algunos bancos tienen otras exigencias como tipo de paredes, techos, pisos, etc.
🔁 Permuta de Propiedades en mar del plata
Se trata cuando las partes deciden recíprocamente transferirse el dominio de un inmueble. C.C. y C. art. 1172
Los gastos totales de la transferencia suelen abonarse en partes iguales salvo pacto contrario. Los honorarios inmobiliarios suelen ser del 3% del valor de su propiedad en permuta. C.C. y C. art. 11723
📄 Seña o reserva para la Compraventa de una propiedad en Mar del Plata
La seña se interpreta como confirmatoria del acto salvo pacto contrario. En caso de arrepentimiento quien entrega la seña la pierde en beneficio de la otra y quien la recibió debe restituir doblada. C. C. y C. art. 1059
Están compuestas por las siguientes cláusulas:
- Preliminar: Lugar (ciudad, Partido, provincia, país), Fecha (en letras), Oferente (nombre, apellido, nacionalidad, dni, cuil/cuit, dirección) Capacidad (hábiles para contratar)
- Objeto: El inmueble; dirección (ciudad, partido, provincia, país)
- Precio: Oferta de compra.
- Forma de pago: fecha y método de pago.
- Valor: Dinero entregado en concepto de reserva
- Tiempo: duración de la reserva.
- Gastos: detalle de gastos, sellado y honorarios.
- Aceptación: aceptación o devolución de reserva C. C. y C. art. 1059/60
- Firma: firma del oferente.
📚 Boleto de Compraventa para una Propiedad en Mar del Plata
Es el documento necesario para que el comprador de buena fe tenga prioridad sobre terceros C. C. y C. art. 1170
Esto significa que una vez firmado y sellado el boleto de compraventa dándole fecha cierta, el vendedor se obliga a transferir el inmueble y el comprador tiene un derecho prioritario sobre terceros como ser medidas cautelares, inhibición, etc.
Abonando más del 25% y de común acuerdo el comprador ya puede tener la posesión de la propiedad pudiéndose administrar (alquilar, etc.) pero no tiene un dominio perfecto hasta la escrituración.
Este documento es muy importante porque con la firma y aceptación del mismo el vendedor se obliga a transferir el inmueble y el comprador se obliga a abonar un precio por el mismo.
Otro punto muy importante es que para la firma del boleto de compraventa se deben pedir informes de dominio y inhibición demostrando el vendedor que es el titular del inmueble, que está en plena capacidad de venta, y que la propiedad está en condiciones para ser transferida.
📑 Cláusulas de un boleto de compraventa
- Preliminar: Lugar (ciudad, Partido, provincia, país), Fecha (en letras), partes (nombre, apellido, nacionalidad, dni, cuil/cuit, dirección) Capacidad (hábiles para contratar)
- Objeto: El inmueble; dirección (ciudad, partido, provincia, país), nomenclatura catastral, unidad funcional, partida inmobiliaria.
- Precio: Valor de la propiedad.
- Forma de pago: método de pago.
- Fecha de escrituración: Designación de escribano y fecha de escrituración.
- Gastos: Sellados, gastos y honorarios de escrituración.
- Mora: Sanción por incumplimiento de contrato.
- Condiciones esenciales: cláusulas extras de costumbre y buena fe.
- Titulo de propiedad: se detalla el estado dominial de la propiedad indicando número de matrícula, número y fecha de informe, asientos pertinentes y derechos reales.
- Capacidad de vendedor: se detallan los informes de inhibición de la parte vendedora indicando número y fecha de informe, derechos personales, etc.
- Competencia: designación de tribunales en caso de controversia.
- Ley: confirmación de artículos en código civil y comercial.
- Firma: aceptación y cantidad de ejemplares.
📋 Requisitos en los Boletos de compraventa
No hay una normativa con relación específica a los boletos de compraventa, pero sí podemos deducir requisitos mínimos para la confección de un boleto de compraventa en mar del plata.
🔹 Requisitos mínimos
- Hoja A4
- Tamaño de letra: 12 px o mayor
- Tipo de letra: arial o times new roman
- Interlineado 1.0 -1.5
- Texto justificado
- Márgenes todos 2 cm
- Hoja doble faz
- Sin espacios vacíos
- No completar a mano
🔹 Nuestros contratos
- Hoja A4
- Tamaño de letra: 12px
- Tipo de letra: Cambria
- Interlineado: 1.15
- Texto justificado
- Margen izquierdo 5 cm, derecho 2 cm, superior 4 cm, inferior 2 cm
- Dejamos espacio para la firma y sellado del contrato
