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Información de Alquileres

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📑 Contrato de Locación (alquiler)

El contrato de alquiler se realiza por escrito y consiste en que una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce (tenencia) por un tiempo determinado de una cosa, por ejemplo, una vivienda. C. C. y C. Art. 1187 y 1188

📺 Alquiler 24 meses Mar del Plata sin muebles

Recomendamos que los alquiler de vivienda permanente de 24 meses sean sin muebles, los únicos muebles que recomendamos que tenga por una cuestión de mercado son:

  • Agua caliente: termotanque, calefón o caldera.
  • Artefacto de cocina: horno a gas o eléctrico.
  • Calefacción: Estufa tiro balanceado o radiadores.
  • Cocina: mesada, mueble bajo mesada y alacena.
  • Dormitorio: placard solo empotrado.
  • Luminaria: portalámparas normales no los de obra ni tampoco muy lujosos.

Importante: Es sumamente importante que el locador (propietario) revise todas las instalaciones y artefactos de gas, agua y electricidad.

Por favor mantengan una buena relación, el locatario (inquilino) es una persona y tiene derecho a vivir en una propiedad digna a cambio de un canon locativo, y al locador (propietario) le costó mucho tener esa propiedad y mantenerla en condiciones. Seamos justos.

⚖️ Sellado de un contrato de locación

🔹 ¿Qué significa sellar un contrato?

El sellado de un contrato otorga fecha cierta, es una obligación. Los corredores inmobiliarios sellamos los contratos en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de Mar del Plata.

🔹 Valor del sellado

  • En locación de vivienda única el valor del sellado es del 1% del monto total del contrato
  • En locación comercial el valor del sellado es del 1.10% + IVA del monto total del contrato.

🔹 ¿Quién paga el sellado?

Por lo general se paga en partes iguales entre locador y locatario. En vivienda séria el 0.5% a cada parte y en comercia el 0.55% +IVA a cada parte.

🔹 ¿Cómo se si mi contrato está sellado?

El contrato debe tener un sticker pegado o un sello indicando el valor y donde se selló. También debe estar acompañado de la factura.

💲 Comisión Inmobiliaria en Alquiler (honorarios)

Ley 14.085 (Art. 54 inc. II)

El costo del contrato de locación es del 1% al 2%, a cargo de cada parte sobre el monto total del contrato, pudiendo asumir una de las partes, la totalidad del pago de los honorarios.

Por lo general los honorarios son del 4% del monto total del contrato de locación a cargo del locatario (inquilino) y el locador (propietario) abona mensualmente el costo de la administración que varía entre del 5% al 10% del valor del alquiler mensual.

🏡 ¿que es alquiler con opción a compra?

C. C. y C. art. 1227-50

Se lo conoce como contrato de Leasing. El dador (propietario) conviene transferir al tomador (inquilino) la tenencia (alquiler) de un inmueble, contra el pago de un alquiler y le confiere una opción de compra por un precio. No es muy común utilizar este tipo de contrato.

🏢 ¿que alquiler puede pagar?

No hay una regla general, pero recomendamos que el valor del alquiler no supere el 30% del ingreso familiar.

📊 Ajuste semestral o anual de Alquileres en Mar del Plata

Por lo general el porcentaje de ajuste lo decide el locador (propietario) y la forma de pago se calcula según la comodidad del locatario (inquilino).

Ejemplo:

  • Valor de alquiler: 10.000$ ajuste 30% anual
  • Valor total de contrato: 276.000$

Anual

  • 1° año 10.000$ mensuales x 12 = 120.000$
  • 2° año 13.000$ mensuales x 12 = 156.000$
  • Total: 276.000$

Semestral

  • 1° semestre 10.000$ mensual x 6 = 60.000$
  • 2° semestre 11.000$ mensual x 6 = 66.000$
  • 3° semestre 12.000$ mensual x 6 = 72.000$
  • 4° semestre 13.000$ mensual x 6 = 78.000$
  • Total: 276.000$

👁‍🗨 Alquiler en Mar del Plata por dueño directo

No intermedia un profesional inmobiliario por lo que los derechos y obligaciones de las partes no suelen ser respetados. No es lo general, hay excepciones, pero suelen tener una relación conflictiva.

Al contratar un profesional inmobiliario te aseguras de que se respeten tus derechos.

📚 Tipos de contratos de alquiler en Mar del Plata

Los contratos mas conocidos y de utilidad diaria son los de vivienda (habitacional) y comercial, dentro de los de vivienda se dividen entre permanentes o temporales.

C. C. Y C. Art. 1194/96 Destino: El locatario (inquilino) debe dar al inmueble el destino acordado en el contrato. Si el destino es habitacional no puede requerirse del locatario:

  • El pago anticipado por periodo mayor a un mes.
  • Depósitos de garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación.
  • El pago de valor de llave.

📋 Requisitos en los contratos de locación

No hay una normativa con relación específica a los contratos de locación pero si podemos deducir requisitos mínimos para la confección de un contrato de alquiler en mar del plata.

🔹 Requisitos mínimos

  • Hoja A4
  • Tamaño de letra:  12 px o mayor
  • Tipo de letra: arial o times new roman
  • Interlineado 1.0 -1.5
  • Texto justificado
  • Márgenes todos 2 cm
  • Hoja doble faz
  • Sin espacios vacíos
  • No completar a mano

🔹 Nuestros contratos

  • Hoja A4
  • Tamaño de letra: 12px
  • Tipo de letra: Cambria
  • Interlineado: 1.15
  • Texto justificado
  • Margen izquierdo 5 cm, derecho 2 cm, superior 4 cm, inferior 2 cm
  • Dejamos espacio para la firma y sellado del contrato

📃 Reserva de un alquiler en mar del plata

La seña se interpreta como confirmatoria del acto salvo pacto contrario. En caso de arrepentimiento quien entrega la seña la pierde en beneficio de la otra y quien la recibió debe restituirla doblada. C. C. y C. art. 1059

Tiene los mismos requisitos que un contrato de locación y esta compuesto por las siguientes clausulas:

  1. Preliminar: Lugar (ciudad, Partido, provincia, país), Fecha (en letras), Oferente (nombre, apellido, nacionalidad, dni, cuil/cuit, dirección) Capacidad (hábiles para contratar)
  2. Objeto: El inmueble; dirección (ciudad, partido, provincia, país)
  3. Destino: de uso habitacional (vivienda permanente – temporal) o comercial.
  4. Plazo: fecha inicio y finalización
  5. Precio: Valor del contrato, IVA.
  6. Forma de pago: fecha y método de pago.
  7. Valor: Dinero entregado en concepto de reserva
  8. Tiempo: duración de la reserva.
  9. Gastos: detalle de gastos, sellado y honorarios.
  10. Documentación: detalle de documentos entregados para la garantía
  11. Aceptación: aceptación o devolución de reserva C. C. y C. art. 1059/60
  12. Firma: firma del oferente.

⏳ Duración de alquiler en Mar del Plata

C. C. y C. art. 1197/8/9 Tiempo de locación:

El plazo máximo de locación de inmueble no puede exceder de veinte años para destino habitacional y cincuenta años para comercial.

El plazo mínimo de locación de inmueble cualquiera sea su destino es de dos años, excepto:

  • Habitación con muebles que se alquila con fines turísticos. Si el plazo del contrato supera los tres meses se presume que no fue hecho con esos fines.
  • Guarda cosas.

Importante: no se pueden hacer sucesivos contratos de locación temporal a la misma persona. Los alquileres para estudiantes no son contratos de locación.

👨‍🦳 Obligaciones de Locador (propietario)

C. C. y C. art. 1200/1

El propietario debe entregar el inmueble conforme a lo acordado en la reserva. A falta de reserva o petición por el futuro inquilino debe entregar el inmueble en condiciones para su destino, excepto los defectos que el futuro inquilino conoció o pudo haber conocido.

El propietario debe conservar el inmueble con aptitud para el uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, en la de sus dependientes, en hechos de terceros, o en caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente o según la circunstancia a resolver el contrato.

Nota: refiere a reparaciones del tipo estructural de la propiedad no al mantenimiento y mal uso de las cosas por ejemplo termotanque, calefón, canillas, calefacción, etc. La reducción del alquiler o la resolución del contrato solo se da en casos extremos como ser la instalación completa de cañerías, etc.

👨‍👩‍👧‍👦 Obligaciones de Locatario (inquilino)

C. C. y C. art. 1205-1210

EL inquilino no puede cambiar el destino del inmueble por el cual fue pactado.

El inquilino debe conservar y mantener el inmueble en el estado en que lo recibió. Debe responder por cualquier deterioro causado al inmueble incluso por visitantes ocasionales o por destrucción del inmueble causado por incendio no originado en caso fortuito.

Reparaciones, el inquilino debe mantener el inmueble en buen estado y quedan a su cargo los gastos para el mantenimiento del inmueble y de las cosas muebles, no así para la conservación que es responsabilidad del locador.

Pagar el canon locativo por periodo mensual anticipado

El inquilino debe restituir el inmueble, al concluir el contrato, en el estado en el que la recibió excepto los deterioros provenientes por el curso del tiempo y el uso regular. También debe entregar las constancias de los pagos que realizó de los servicios del inmueble.

Importante: el inquilino debe mantener el inmueble y los bienes muebles en el mismo y es responsable si al contratar una persona para su mantenimiento esta ocasiona un deterioro mayor. Ejemplo: se tapa la serpentina del calefon, el inquilino contrata un gasista para su mantenimiento y este pincha la serpentina, la reposición de la serpentina le corresponde al inquilino. Ahora si el gasista indica por escrito o comunicándose con al administrador del inmueble que el calefón ya no puede seguir teniendo un mantenimiento por su antigüedad, el locador debe comprar he instalar un nuevo calefón.

🔁 Cesión y Sublocación del contrato de alquiler en mar del plata

C. C. y C. art. 1210-1216

El locatario puede ceder o sublocar el inmueble salvo prohibición contractual.

Ceder: el locatario otorga su obligación contractual a otra persona.

Sublocar: el locatario alquila una parte o la totalidad del inmueble.

💰Depósito de un contrato de alquiler en mar del plata

C. C. y C. art. 1356 El locatario (inquilino) da un dinero en concepto de depósito al locador y éste se compromete a guardar y restituir al final del contrato.

El depósito bajo ninguna circunstancia puede tomarse como parte de pago por el alquiler, salvo acuerdo entre partes. No es recomendado

La entrega del depósito se puede efectuar en un lapso de tiempo superior al del contrato, pero nunca inferior. Esto se debe a que finalizado el contrato el propietario inspecciona la propiedad y descubre desperfectos o falta de pagos de servicios que debe solucionar con el dinero del depósito.

Todo gasto extraído del depósito debe ser demostrado con documentación al locatario.

Estas normas sólo son válidas si antes están detalladas en el contrato de locación y son aceptadas por las partes.

🏠 Garantía en contratos de alquiler en mar del plata

Las formas de garantías más utilizadas

🔹 Alquiler sin garantía

Con recibo de sueldo; Una o más personas, distintas al locatario, se obligan como principal pagadores y codeudores con sus ingresos en el caso que el locatario (inquilino) no cumpla con su obligación.

🔹 Garantía propietaria

Una o más personas, distintas al locatario, se obligan como principal pagadores y codeudores con una propiedad de su patrimonio y con sus ingresos en el caso que el locatario (inquilino) no cumpla con su obligación.

Mitos: Es prácticamente imposible y no conozco ningún caso en el que se ejecute la garantía y el locador (propietario) se quede con la propiedad en garantía. Usemos la lógica, si el locatario debe por ejemplo 6 meses de 10.000$ mas punitorios, etc. Quedaría aprox 90.000$ y la propiedad en garantía esta tasada por 2.000.000$ no es lógico que un juez mande a remate una propiedad de 2 millones por una deuda de noventa mil pesos, buscara otra forma de pago. La propiedad es lo último. Aclaro en ámbitos normales.

🔚 Extinción de locación (fin del contrato)

C. C. y C. art. 1217-1221 Tipos de resolución:

🔹 Por el plazo convenido

Concluido el plazo y sin comunicación fehaciente de ninguna de las partes el contrato de locación continúa con las mismas condiciones y valores pactados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

🔹 Resolución anticipada

Los primeros seis meses son obligatorios, pasados los mismos y antes del primer año debe abonar en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si se resuelve pasado el año de alquiler. Siempre comunicando de forma fehaciente y con la anticipación pactada en el contrato de locación.

El locador puede resolver el contrato de locación por:

  • Cambio del destino o uso irregular del inmueble
  • Por falta de conservación o abandono del inmueble
  • Por falta de pago durante dos períodos consecutivos

El locatario puede resolver el contrato de locación por:

  • Si el locador no cumple con la obligación de conservar el inmueble con aptitud para el uso y goce convenido
  • Si el locador no puede garantizar el uso y goce del inmueble o oculta desperfectos o roturas que no se puedan dar a conocer con una inspección normal. Por ejemplo, la propiedad en alquiler tiene todos los desagües tapados y no se pudo corroborar por la falta de canillas.

Importante: Al finalizar un contrato siempre se debe firmar una resolución de buena fe. El depósito en ningún caso puede utilizarse como parte de pago para la finalización de un contrato. Por ejemplo, se resuelve el contrato de forma anticipada y se toma el depósito como indemnización, al retirarse el inquilino el propietario descubre que debe realizar arreglos en la propiedad por roturas del inquilino y ya no tiene ningún depósito para el arreglo.

📝 Cláusulas necesarias en un contrato de locación

  1. Preliminar: Lugar (ciudad, Partido, provincia, país), Fecha (en letras), partes (nombre, apellido, nacionalidad, dni, cuil/cuit, dirección) Capacidad (hábiles para contratar)
  2. Objeto: El inmueble; dirección (ciudad, partido, provincia, país), nomenclatura catastral, unidad funcional, partida inmobiliaria.
  3. Destino: de uso habitacional (vivienda permanente – temporal) o comercial.
  4. Plazo: fecha inicio y finalización.
  5. Precio: Valor del contrato, IVA.
  6. Forma de pago: fecha y método de pago.
  7. Intransferibilidad: Cesión y sublocación.
  8. Impuestos y tasas y servicios: obligaciones a pagar de locador y locatario (cada servicio con número de cuenta)
  9. Estado del inmueble: Estado y características del inmueble. Inventario detallado.
  10. Uso: Normas de convivencia en edificio o barrio.
  11. Modificaciones: mejoras o modificaciones al inmueble.
  12. Reparación: obligaciones del locador y locatario.
  13. Garantía: garantes (nombre, apellido, nacionalidad, dirección, dni, cuil/cuit), objeto de garantía (propiedad: dirección, nomenclatura catastral, unidad funcional, partida inmobiliaria, n° inscripción)
  14. Depósito: monto del depósito y forma de devolución.
  15. Devolución: forma, estado y falta de devolución del inmueble.
  16. Resolución anticipada: finalización anticipada del contrato.
  17. Entrega de llaves: forma y escrito en que se entrega y recibe las llaves.
  18. Seguro: seguro contra incendio (opcional)
  19. Irresponsabilidad: responsabilidad del locador frente a terceros, servicios, etc.
  20. Incumplimiento: normas obligatorias.
  21. Sanciones: sanciones por incumplimiento de cláusulas.
  22. Previsión: Cláusula de valor desequilibrado en mercado (exceso de inflación)
  23. Competencia: designación de tribunales en caso de controversia.
  24. Ley: confirmación de artículos en código civil y comercial.
  25. Firma: aceptación y cantidad de ejemplares.

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