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Ley de Alquileres en Mar del Plata

Ley de Alquileres en Mar del Plata

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Explicaremos como afecta la nueva Ley de Alquileres en Mar del Plata y detallaremos punto por punto los artículos modificados y agregados en el código civil y comercial.

⌛ Vigencia de la Ley de Alquileres

La nueva ley de Alquileres en Mar del Plata N° 27551 rige a partir de su publicación en el boletín oficial el primero de julio del dos mil veinte (01/07/20), todos los contratos a partir de esta fecha están afectados a la nueva ley de alquileres. Los contratos firmados y vigentes anteriores a esta fecha no están afectados a la nueva Ley de Alquileres y se rigen por las cláusulas y artículos pactados y aceptados. Art 23 de la ley 27551

🏠 El Domicilio en Mar del Plata

El locador y locatario pueden elegir un domicilio especial para el cumplimiento de sus derechos y obligaciones que surgieran del contrato de locación. También pueden elegir un domicilio electrónico (e-mail) el cual se toma como eficaz notificación.  El Art. 45 del c.c. y c. fue modificado por el Art 1 de la ley 27551

Recomendamos si opta por la notificación electrónica aclarar en las cláusulas del contrato una debida respuesta de recepción de e-mail por cualquier notificación tanto a locador como locatario.

💵 El Deposito

El Art. 1196 del c.c. y c. fue modificado por el Art 2 de la ley 27551 para alquileres de vivienda

El deposito no puede ser mayor al valor del primer mes de alquiler.

Se debe devolver con el mismo valor del alquiler del ultimo mes de contrato, ósea si inicio con un contrato de 10.000$ y finaliza con un valor de 18.000$ el valor del deposito para ingresar es de 10.000$ y al finalizar el locador debe devolver al locatario por un valor de 18.000$

El reintegro debe hacerse al mismo momento en que se restituya la propiedad (cuando se entregue la propiedad).

Si existieran deudas por servicios o expensas que correspondan al periodo contractual y que al momento de la finalización del contrato no se hubieran facturado el locador puede retener una suma equivalente para el pago de las mismas y una vez facturadas y pagadas el locador debe presentar las boletas pagas y debe devolver el monto sobrante al locatario. Ejemplo. El locador retiene 5.000$ porque la factura de gas no llego. A la semana llega la factura de gas con un valor de 3.000$ el locador debe abonar la factura, mostrarla a locatario y devolver 2.000$ que seria el sobrante.

🚫 Queda prohibido

El Art 2 de la ley 27551 de la Ley de Alquileres en Mar del Plata dice que en alquileres de vivienda, no puede requerirse al locatario (inquilino):

  • Pagar el alquiler por un periodo mayor a un mes.
  • El pago de valor llave o equivalentes.
  • La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

📅 Plazo mínimo de Locación

El Art 3 de la ley 27551 sustituye al Art 1198 del c.c. y c. y expresa que el plazo mínimo de locación ya sea vivienda o comercial es de 36 mese (3 años)

El Art. 4 de la ley 25751 sustituyendo al Art. 1199 del c.c. y c. expresa que locaciones están permitidas por un plazo menor de 36 meses.

  • Alquiler temporal: Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
  • Los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
  • Guarda de cosas.
  • Sede de embajada, consulado u organismo internacional.
  • Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

🧰 Mantenimiento de la propiedad en Mar del Plata

El Art 5 de la ley 27551 sustituye al Art 1201 del c.c. y c. Dice que el locador (propietario) debe conservar el inmueble en el estado de servir al uso y goce para el que fue alquilado, efectuando reparaciones a su cargo siempre que no sean causal del locatario (inquilino)

Ejemplo paredes rajadas, goteras en el techo, pisos rajados, etc.  Siempre que no sean causados por el locatario un ejemplo de esto es estacionar un vehículo en un lugar no indicado como veredas, o poner objetos en el techo rompiendo la membrana o por ser muy pesados, etc.

El locatario (inquilino) debe notificar al locador (propietario) en el momento en que perciba el problema.

Si la reparación es urgente, el locador debe repararlo en un plazo no mayor a 24 horas, y si no es urgente el locador tiene un plazo de 10 días corridos. En los dos casos si el locador no responde la notificación o recibida no hace nada, el locatario puede realizar las reparaciones por sí mismo y descontarlas del valor locatario siempre presentando facturas de las reparaciones.

Las notificaciones remitidas al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrán por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Esto es para el caso que el locador no quiera recibir una carta documento.

🏚 Uso y Destino de la Propiedad

Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar el inmueble o no pueda servir para el fin que fue alquilado, el locatario (inquilino) puede pedir la rescisión (finalización) del contrato o la cesación del pago (no pagar el alquiler) por el tiempo que no pueda usar o gozar el inmueble. Si no esta afectado directa o indirectamente el inmueble la obligación del locatario sigue como antes. Estos son casos muy particulares por el cual el locatario no puede utilizar el inmueble por un impedimento de fuerza mayor. Art 6 de la ley 27551 sustituye al Art 1203 del c.c. y c.

🧾 Compensación

El Art. 7 de la ley 27551 crear el Art 1204 bis el cual dice que los gastos que se encuentren a cargo del locador (propietario) como arreglos, etc. Pueden ser pagados por el locatario (inquilino) y este descontarlos del valor locativo (alquiler) previa notificación al locatario del detalle de los gastos.

🏢 Pago de Expensas, municipal y servicios Ley de Alquileres en Mar del Plata

El locatario (inquilino) tiene a su cargo el pago de cargas y contribuciones del inmueble locado, pero no tiene a su cargo las que graven el inmueble, así como las expensas extraordinarias. Art 8 de la ley 27551 sustituye al Art 1209 del c.c. y c

En otras palabras, El locatario (inquilino) tiene a su cargo los servicios públicos que le proporcionen un veneficio por habitar el inmueble Ejemplo, Edea, Camuzzi, Obras sanitaria, cable, teléfono, etc.

También el locatario (inquilino) puede tener a su cargo las expensas ordinarias por ser un servicio exclusivo del inmueble, Ejemplo de expensas ordinaria la luz del pasillo, el portero, la limpieza, etc. Son servicios que otorgan un veneficio solo a la persona que habita el inmueble.

En Mar del Plata no se acostumbra el pago de expensas ordinarias por el locatario y la Ley de Alquileres dice pueden ser abonadas por el locatario, por lo que es una decisión del locador quien abona las expensas ordinarias.

El impuesto municipal depende de cada jurisdicción, en Mar del Plata en el impuesto municipal esta incluida la tasa que por la falta de pago pueden gravar la propiedad, pero también están incluidos los servicios de alumbrado, barrido y limpieza que son servicios que solo otorgan un beneficio al que vive en la propiedad.

Arba queda a cargo del locador (propietario) por ser un impuesto que grava la propiedad.

🔚 Finalización anticipada

La Resolución anticipada de un contrato de locación por el locatario (inquilino) El Art 9 de la ley 27551 sustituye al Art 1221 del c.c. y c.

Los primeros seis (6) meses de locación son obligatorios si rescinde antes de transcurrir los 6 meses de todas formas debe abonar

Si rescinde antes del primer año el locatario (inquilino) debe abonar en concepto de indemnización la suma de un mes y medio (1 ½) del valor mensual de ese momento.

Si rescinde pasado el año de locación, el locatario (inquilino debe abonar en concepto de indemnización el valor de un (1) mes de locación del momento en que rescinde

El locatario (inquilino) siempre debe informar con un mes de anticipación. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

En los casos del Art. 4 de la ley 27551 que sustituyen al Art. 1.199 del c.c. y c. que ya explicamos como casos en el que se permiten contratos por un lapso menor al legal, el locatario debe abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

🗣 Renovación del contrato

En los contratos de locación para vivienda permanente dentro de los últimos tres (3) meses de contrato tanto el locador (propietario) como el locatario (inquilino) pueden convocar a la otra parte notificando de forma fehaciente y dando un plazo de 15 días corridos de la notificación para negociar la renovación del contrato.

En el caso que el locador (propietario) no acuda a la reunión o se negase a la renovación previamente notificado, el locatario (inquilino) puede finalizar el contrato anticipadamente sin el pago de una indemnización. Art. 10 de la ley 27551 crea el Art. 1221 bis del c. c. y c.

📬 Intimación de pago y desalojo

En contrato de vivienda el locador (propietario) puede intimar al locatario (inquilino) por el pago de los alquileres adeudados por un plazo no menor a diez (10) días corridos desde la intimación indicando lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo

Cumplido el plazo de la intimación de pago, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir el inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario (inquilino), el locador (propietario) puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción o la que indique en el contrato.

🗝Devoluciónn de llaves

El locador no puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, aunque existan obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.

No se adeudaran alquileres ni obligaciones una vez que el locatario (inquilino) notifique al locador (propietario) a efectos de que reciba las llaves del inmueble siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo

Art 11 de la ley 27551 sustituye al Art 1222 del c.c. y c

📝 ¿Quiénes pueden redactar los contratos de locación?

Según la nueva Ley de Alquileres en Mar del Plata solo están autorizados para la intermediación en contratos de locación el profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario, quedando expresamente que no pueden intermediar en contratos de locación ningún otro profesional (abogados, contadores, etc.) ni de forma particular. Art 12 de la ley 27551 sustituye al Art 1351 del c.c. y c

👨‍🎓 Comisión inmobiliaria segun la Ley de Alquileres en Mar del Plata

La nueva Ley 27551 de Alquileres no modifica a la ley 14.085 que regula los honorarios de los corredores inmobiliarios en Mar del Plata

Ley 14.085 (Art. 54 inc. II) El costo del contrato de locación es del 1% al 2%, a cargo de cada parte sobre el monto total del contrato, pudiendo asumir una de las partes, la totalidad del pago de los honorarios.

Ejemplo: para un contrato de 10.000$ el monto total por 36 meses (3 años) seria 360.000$ (sin los ajustes) sobre este monto (360.000$) se paga el 4% de honorarios al profesional inmobiliario pudiendo ser en partes iguales entre locador y locatario. (2% cada uno)

No se suman los ajustes anuales al monto total del contrato porque por lógica no los sabemos, solo se multiplica por 36 meses el valor del primer año.

👥 Garantía

El Art 13 de la ley 27551 en locaciones de vivienda permanente dice que el locatario (inquilino) debe ofrecer al menos dos (2) de las siguientes opciones:

  1. Título de propiedad inmueble (garantía propietaria)
  2. Aval bancario (cuenta bancaria con un monto que no puede modificarse y es solo a los efectos de la locación, son montos muy elevados)
  3. Seguro de caución (compañía de seguros)
  4. Garantía de fianza o fiador solidario (garantes con recibo de sueldo)
  5. Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso (5), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos (2), (3) y (4), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías, así como las características y condiciones de las mismas.

📈 Ajuste

Los contratos de locación quedan exceptuados de los Art. 7 y 10 de la ley 23.928 permitiendo el ajuste del canon locativo.

En los contratos con destino de vivienda permanente el precio del alquiler debe fijarse como un valor único y en periodos mensuales, sobre el cual solo se pueden realizar ajustes anuales. Quedan prohibidas las bonificaciones u otras que modifiquen el valor y conlleven a errores de interpretación.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) Art. 14 de la Ley 27551

Ejemplo: Según la nueva Ley de Alquileres en Mar del Plata si inicias un contrato de locación por 10.000$ los primeros 12 meses pagarías 10.000$ por mes y al año se ajustaría según el IPC y RIPTE. Ósea que el segundo año pagarías 12 meses de (ejemplo) 13.000$. Ya en el tercer año se vuelve a ajustar y pagarías los últimos 12 meses (ejemplo) 16.000$ hasta la finalización del contrato.

👴 Consignación

Si el Locador (propietario) se negara a cobrar el alquiler, el locatario (inquilino) debe intimar al locador a que perciba el canon locativo dentro de 48 horas de la notificación de intimación. En caso de negativa o silencio del locador pasado 3 días de plazo estipulado de cobro, el locatario debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador. Art. 15 de la Ley 27551

⚖️ AFIP

Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Art. 16 de la Ley 27551

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)

🤝 Resolución de conflictos

El Poder Ejecutivo nacional debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa. Art. 21 de la Ley 27551

Deben crear un lugar en donde un mediador resuelva conflictos entre locador y locatario.

El Art. 22 de la Ley 27551 sustituye al Art. 6 de la Ley 26589 Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

👨‍👩‍👧‍👦 Programa Nacional de Alquiler Social

La Ley 27551 de Alquileres en Mar del Plata crea los siguientes Artículos:

Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social.

Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social.

📋 Medidas de Implementación para Alquiler Social

Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social, debe:

  1. Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género.
  2. Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
  3. Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
  4. Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
  5. Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
  6. Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler.
  7. Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
  8. Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler.
  9. Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
  10. Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario,

Comentarios

  1. Ante todo, gracias por la info, me queda la duda de: a quién corresponde el cargo de pago del informe de dominio e inhibición, en el artículo no lo menciona.

    gracias!

    1. Hola, Los informes de dominio e inhibición los tiene que pagar el interesado en alquilar, porque es una forma de demostrar que no esta inhibido y que la propiedad en garantía no tiene anotaciones. Sin estos informes no se podría comprobar el estado personal y dominial, seria como firmar un contrato a ciegas.

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