Preguntas Frecuentes de Mar del Plata

¿Se puede combinar el Método de Reposición a Nuevo con el Método Comparativo?

Sí. El Método de Reposición a Nuevo puede utilizarse como complemento del Método Comparativo cuando las características del inmueble, la información disponible y la finalidad de la tasación justifican analizar el bien desde diferentes enfoques.

El Método Comparativo permite estimar el valor de mercado a partir del análisis de antecedentes de inmuebles comparables, mientras que el Método de Reposición a Nuevo aporta una referencia técnica basada en el costo de reemplazar las construcciones y en las depreciaciones que correspondan. La Norma TTN 3.1 establece que el Método de Comparación permite determinar el valor de mercado y requiere contar con un mercado representativo y datos suficientes de ofertas y/o ventas.

La utilización conjunta de ambas metodologías puede ayudar al tasador a contrastar resultados y evaluar su razonabilidad, especialmente cuando existe información de mercado pero también resulta necesario analizar técnicamente el valor de las construcciones. No significa promediar automáticamente los resultados: la elección y ponderación de las metodologías debe responder a las características del inmueble y a la finalidad de la tasación.

¿Cuándo conviene utilizar el Método de Reposición a Nuevo para tasar un inmueble?

El Método de Reposición a Nuevo resulta especialmente útil cuando se necesita estimar el valor de una construcción a partir del costo necesario para reemplazarla y cuando los antecedentes de mercado disponibles no son suficientes para aplicar de manera confiable un método basado exclusivamente en la comparación de inmuebles.

Puede resultar apropiado en inmuebles especializados o singulares, construcciones con características particulares y bienes que tienen pocos antecedentes comparables en el mercado. También puede utilizarse como método complementario para contrastar los resultados obtenidos mediante otras metodologías de valuación.

La elección del método, sin embargo, no depende únicamente del tipo de inmueble. La finalidad de la tasación, las características del bien y la información disponible son factores que deben analizarse antes de seleccionar la metodología. La Norma TTN 1.6 establece que la finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas que deben seguirse.

Por eso, el Método de Reposición a Nuevo no debe aplicarse automáticamente a todos los inmuebles: corresponde al tasador evaluar cuál o cuáles son las metodologías más adecuadas para cada caso y fundamentar técnicamente la elección.

¿El Método de Reposición a Nuevo incluye el valor del terreno?

Sí. En la valuación de inmuebles, el valor del terreno forma parte del análisis, pero debe distinguirse del valor correspondiente a las construcciones. La Norma TTN 1.6 establece que el Costo de Reposición Depreciado (CRD) resulta de deducir del Costo de Reposición Bruto la depreciación física y/o funcional y señala que, en el caso de bienes inmuebles, debe sumarse el valor del terreno.

La diferencia es importante porque el terreno no se deprecia de la misma manera que una construcción. La depreciación física y funcional se aplica sobre la edificación, mientras que el terreno debe valuarse considerando sus propias características y las condiciones del mercado a la fecha de la tasación.

Por eso, el procedimiento debe discriminar ambos componentes: primero se determina el valor del terreno y se analiza el costo y la depreciación de las construcciones; posteriormente, los resultados se integran para obtener el valor del inmueble.

¿Qué diferencia hay entre el Costo de Reposición Bruto y el Costo de Reposición Depreciado?

La diferencia principal es que el Costo de Reposición Bruto (CRB) representa el costo necesario para reemplazar un bien por otro nuevo de características equivalentes a la fecha de la tasación, mientras que el Costo de Reposición Depreciado (CRD) surge después de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional que corresponda.

El CRB representa una situación de reposición a nuevo, sin considerar la pérdida de valor que presenta una construcción existente por su antigüedad, estado de conservación u obsolescencia funcional.

El CRD, en cambio, busca reflejar el valor de la construcción existente a la fecha de la tasación, incorporando las depreciaciones que correspondan.

En términos simplificados:

CRB → aplicación de depreciaciones → CRD

En los bienes inmuebles, el valor del terreno se analiza por separado, ya que la depreciación corresponde a las construcciones. La Norma TTN 1.6 establece que, para inmuebles, al valor de reposición depreciado debe sumarse el valor del terreno.

¿Cómo se calcula la depreciación de una construcción mediante Ross-Heidecke?

La depreciación de una construcción mediante Ross-Heidecke se determina relacionando la antigüedad del inmueble, su vida útil y su estado de conservación. El procedimiento permite obtener un coeficiente de depreciación que luego se incorpora a la fórmula utilizada para determinar el valor depreciado de la construcción.

En primer lugar, se determina la antigüedad de la construcción y su vida útil total. Con estos datos se calcula el porcentaje de vida transcurrida:

Vida transcurrida (%) = Antigüedad ÷ Vida útil × 100

Luego se determina el estado de conservación de la construcción y se busca en la tabla de Ross-Heidecke la intersección entre el porcentaje de vida transcurrida y el estado correspondiente. El valor obtenido de la tabla, expresado en porcentaje, se divide por 100 para obtener el coeficiente K.

Finalmente, el coeficiente K se aplica a la fórmula de depreciación correspondiente para obtener el valor depreciado de la construcción. La Norma TTN 4.1 contempla el uso de la tabla de Ross-Heidecke para determinar la depreciación física de las edificaciones.

¿Cómo se calcula el Costo de Reposición Depreciado?

El Costo de Reposición Depreciado (CRD) se obtiene a partir del Costo de Reposición Bruto (CRB), deduciendo la depreciación física y/o funcional que corresponda a la fecha de la tasación. La Norma TTN 1.6 define el CRD precisamente como el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional.

De manera simplificada, el procedimiento puede expresarse como:

CRB − depreciación física − depreciación funcional = CRD

La depreciación física puede determinarse considerando la antigüedad, la vida útil y el estado de conservación de la construcción. En el desarrollo de este método, la tabla de Ross-Heidecke permite obtener el coeficiente de depreciación que posteriormente se aplica a la fórmula correspondiente.

Cuando existe depreciación funcional, esta también debe analizarse y cuantificarse de acuerdo con las características de la construcción y las condiciones que afecten su funcionalidad.

El resultado es el valor depreciado de las construcciones a la fecha de tasación. En los inmuebles, posteriormente se incorpora el valor del terreno para completar el valor del bien.

¿Qué es el Costo de Reposición Depreciado (CRD)?

El Costo de Reposición Depreciado (CRD) es el resultado de deducir del Costo de Reposición Bruto (CRB) la depreciación física y/o funcional que corresponde a la fecha de la tasación. De esta manera, se obtiene un valor que refleja las condiciones actuales de la construcción en lugar de considerar el costo de una edificación completamente nueva.

La depreciación física contempla la pérdida de valor relacionada con la antigüedad, la vida útil y el estado de conservación de la construcción. Para su determinación puede utilizarse el criterio de Ross-Heidecke, desarrollado en la página mediante la tabla y el ejemplo práctico correspondiente.

La depreciación funcional, por su parte, considera la pérdida de valor relacionada con las características funcionales de la construcción y su adecuación a las necesidades actuales.

En el caso de los inmuebles, el valor del terreno se analiza por separado y se incorpora posteriormente para obtener el valor del inmueble, ya que el terreno no se deprecia de la misma manera que las construcciones. La Norma TTN 1.6 establece expresamente que, para bienes inmuebles, al CRD debe sumarse el valor del terreno.

¿Qué gastos se incluyen en el Costo de Reposición Bruto?

En el Costo de Reposición Bruto (CRB) deben considerarse las inversiones y gastos necesarios para reponer el inmueble a la fecha de la tasación. Entre los principales componentes del costo de construcción se encuentran los materiales, la mano de obra, los equipos y maquinarias, los honorarios profesionales, los gastos generales y administrativos y el beneficio del constructor.

También deben contemplarse aquellos gastos que resulten necesarios para llevar adelante la construcción y que correspondan de acuerdo con las características del inmueble y la finalidad de la tasación. La Norma TTN 4.1 contempla, entre otros conceptos, gastos de administración, proyecto y dirección, tasas, derechos e impuestos relacionados con la construcción.

Por este motivo, el Costo de Reposición Bruto no debe confundirse únicamente con el precio de los materiales o con el costo directo de construir. El tasador debe analizar el conjunto de inversiones necesarias para obtener una construcción nueva equivalente a la fecha de valoración.

¿Cómo se calcula el Costo de Reposición Bruto de un inmueble?

El Costo de Reposición Bruto (CRB) se determina estimando las inversiones necesarias para reemplazar, a la fecha de la tasación, el bien por otro nuevo de características equivalentes. En el caso de un inmueble, el análisis debe considerar tanto el valor de mercado del terreno como los costos necesarios para reponer las construcciones y los gastos asociados a su ejecución.

Para calcularlo, el tasador analiza los distintos componentes del costo de construcción, entre ellos materiales, mano de obra, equipos y maquinarias, honorarios profesionales, gastos generales y administrativos y beneficio del constructor, además de los demás gastos que correspondan según las características del proyecto.

Una vez determinado el CRB, se analiza la depreciación física y funcional de las construcciones para obtener el Costo de Reposición Depreciado (CRD). La depreciación se aplica sobre la parte correspondiente a las edificaciones, excluyendo el valor del terreno de la base depreciable.

Por lo tanto, el cálculo no consiste simplemente en multiplicar los metros cuadrados por un precio de construcción: requiere identificar correctamente los componentes del costo, determinar su valor a la fecha de tasación y aplicar el criterio técnico correspondiente al inmueble analizado.

¿Qué es el Costo de Reposición Bruto (CRB)?

El Costo de Reposición Bruto (CRB) es el valor que representa las inversiones necesarias para reemplazar, a la fecha de la tasación, un bien por otro nuevo de las mismas características. En el caso de los inmuebles, el análisis contempla los costos necesarios para reponer las construcciones y, de acuerdo con la normativa aplicable, el valor de mercado del terreno.

Para determinarlo se consideran los distintos componentes que intervienen en el proceso constructivo, como materiales, mano de obra, equipos y maquinarias, honorarios profesionales, gastos generales y administrativos y beneficio del constructor, además de otros gastos que correspondan según las características del inmueble y la finalidad de la tasación.

El CRB constituye el punto de partida para determinar posteriormente el Costo de Reposición Depreciado (CRD). Para calcular la depreciación de las construcciones, el valor del terreno debe excluirse de la base depreciable, ya que la depreciación física y funcional corresponde a la edificación.

¿Qué es el Método de Reposición a Nuevo en tasación inmobiliaria?

El Método de Reposición a Nuevo es un procedimiento técnico de valuación que permite estimar el valor de una construcción a partir de cuánto costaría reemplazarla, a la fecha de la tasación, por otra de características constructivas, funcionales y de calidad equivalentes. A diferencia del Método Comparativo, que parte del análisis de antecedentes del mercado, este método utiliza como punto de partida el costo de reposición y posteriormente considera las depreciaciones que correspondan.

En el proceso se determina el Costo de Reposición Bruto (CRB) y luego se aplican las depreciaciones físicas y funcionales correspondientes para obtener el Costo de Reposición Depreciado (CRD). En el caso de los inmuebles, el valor del terreno se analiza e integra de acuerdo con la metodología y finalidad de la tasación.

Este método resulta especialmente útil cuando el inmueble presenta características particulares, existen pocos antecedentes comparables o la finalidad de la tasación requiere analizar técnicamente el costo de reemplazo de las mejoras. También puede utilizarse como herramienta complementaria para contrastar resultados obtenidos mediante otros métodos de valuación.

¿Qué diferencia existe entre un antecedente de oferta y un antecedente de venta?

Un antecedente de oferta corresponde al precio con el que una propiedad se publica en el mercado inmobiliario, mientras que un antecedente de venta refleja el precio al que efectivamente se concretó la operación. Ambos datos son útiles para el Método Comparativo, pero no tienen el mismo valor técnico. Los precios de oferta suelen incluir un margen de negociación y pueden estar influenciados por las expectativas del vendedor o por la estrategia comercial de la inmobiliaria. En cambio, los antecedentes de venta representan operaciones reales y constituyen la referencia más confiable para estimar el valor de mercado. Cuando no se dispone de precios de venta comprobables, el tasador puede utilizar valores de oferta, aplicando su experiencia y los ajustes necesarios para aproximarse al comportamiento real del mercado inmobiliario.

¿Cuál es la diferencia entre el valor de mercado y el precio de oferta?

El valor de mercado representa el precio más probable al que una propiedad podría venderse en condiciones normales de mercado entre partes informadas y sin presiones extraordinarias. El precio de oferta, en cambio, es el importe solicitado inicialmente por el propietario o por la inmobiliaria y puede diferir del valor real debido a estrategias comerciales, expectativas de negociación o necesidades particulares del vendedor. En el Método Comparativo, el tasador analiza tanto precios de oferta como operaciones concretadas, realizando los ajustes necesarios para estimar un valor de mercado representativo y técnicamente fundamentado.

¿El Método Comparativo determina el valor exacto del inmueble?

No. Ningún método de tasación puede determinar un valor exacto, ya que el mercado inmobiliario es dinámico y está influenciado por múltiples factores económicos, sociales y comerciales. El Método Comparativo permite obtener una estimación técnicamente fundamentada del valor de mercado para una fecha determinada, utilizando antecedentes comparables y criterios de homogeneización. El resultado constituye una opinión profesional sustentada en información objetiva y en la experiencia del tasador, ofreciendo una base confiable para la toma de decisiones.

¿Por qué no alcanza con promediar los precios publicados?

Los precios publicados representan valores de oferta y no necesariamente reflejan el precio al que finalmente se concretan las operaciones. Además, cada inmueble posee características particulares que pueden influir significativamente en su valor, como el estado de conservación, la orientación, la calidad constructiva o la existencia de cochera. El Método Comparativo no consiste en calcular un simple promedio, sino en seleccionar antecedentes representativos y aplicar un proceso de homogeneización que permita corregir esas diferencias. Por ese motivo, una tasación profesional ofrece resultados mucho más precisos que una comparación superficial de avisos inmobiliarios.

¿Qué ocurre cuando no existen comparables suficientes?

Cuando el mercado ofrece pocos antecedentes comparables, el tasador debe ampliar la búsqueda considerando operaciones de zonas cercanas, períodos de tiempo más extensos o inmuebles con características similares que puedan ajustarse mediante homogeneización. Si aun así la información continúa siendo insuficiente, es recomendable complementar el análisis con otros métodos de valuación, como el Método de Reposición o la Capitalización de Rentas, según el tipo de inmueble y la finalidad de la tasación. El objetivo siempre es obtener una estimación técnicamente fundamentada del valor de mercado.

¿Puede utilizarse el Método Comparativo para tasar terrenos?

Sí. El Método Comparativo también puede aplicarse a terrenos urbanos y rurales siempre que existan antecedentes suficientes y comparables. En estos casos, el tasador analiza factores como la ubicación, superficie, medidas de frente y fondo, forma del lote, orientación, servicios disponibles, zonificación y potencial urbanístico. Posteriormente realiza los ajustes correspondientes mediante coeficientes de homogeneización para estimar un valor unitario representativo. Cuando no existen antecedentes confiables, puede ser necesario complementar el análisis con otras metodologías de valuación.

¿Qué variables se ajustan durante la homogeneización?

Durante la homogeneización se ajustan las diferencias existentes entre el inmueble tasado y cada uno de los comparables seleccionados. Entre las variables más habituales se encuentran la ubicación, superficie, antigüedad, estado de conservación, calidad constructiva, orientación, piso, presencia de ascensor, cochera, balcón, frente, fondo y otras características particulares del inmueble. El objetivo de estos ajustes es transformar todos los antecedentes en condiciones equivalentes para obtener un valor representativo que refleje con mayor precisión el comportamiento del mercado inmobiliario.

¿Cuántos comparables se necesitan para realizar una tasación?

No existe un número único de comparables válido para todas las tasaciones. En la práctica profesional suelen analizarse al menos tres o cuatro antecedentes representativos, aunque en mercados con mayor disponibilidad de información pueden utilizarse muchos más. Lo verdaderamente importante no es la cantidad de comparables, sino su calidad y representatividad. Un conjunto reducido de inmuebles correctamente seleccionados suele ofrecer resultados más confiables que una gran cantidad de antecedentes poco similares. El criterio profesional del tasador es fundamental para determinar cuántos comparables utilizar en cada caso.

¿Cómo se seleccionan los comparables?

La selección de comparables consiste en identificar inmuebles que presenten la mayor similitud posible con la propiedad objeto de la tasación. El tasador analiza factores como la ubicación, superficie, antigüedad, estado general, calidad constructiva, orientación, distribución, existencia de cochera, balcón, ascensor y otras características que puedan influir en el valor. También evalúa que los antecedentes pertenezcan al mismo segmento del mercado y que reflejen las condiciones actuales de oferta y demanda. Una adecuada selección reduce la necesidad de realizar grandes ajustes durante la homogeneización y mejora la precisión del valor obtenido mediante el Método Comparativo.

¿Qué es un antecedente comparable?

Un antecedente comparable es un inmueble que posee características similares a la propiedad que se desea tasar y que sirve como referencia para estimar su valor de mercado. Para que un comparable sea representativo debe compartir aspectos como la ubicación, superficie, antigüedad, calidad constructiva, estado de conservación, distribución y demás variables relevantes. Además, es importante que corresponda a operaciones recientes o a ofertas vigentes dentro del mismo segmento del mercado inmobiliario. La correcta selección de antecedentes comparables constituye una de las etapas más importantes del Método Comparativo, ya que de ella depende la confiabilidad de todo el proceso de tasación.

¿Qué es el Método Comparativo de Tasación?

El Método Comparativo de Tasación es una metodología de valuación inmobiliaria que permite estimar el valor de mercado de una propiedad mediante el análisis de inmuebles similares, conocidos como comparables o antecedentes de mercado. Para obtener un resultado confiable, el tasador selecciona propiedades con características semejantes en cuanto a ubicación, superficie, antigüedad, estado de conservación, calidad constructiva y demás factores que puedan influir en su valor. Posteriormente, aplica un proceso de homogeneización para ajustar las diferencias existentes entre cada comparable y el inmueble objeto de la tasación. Debido a que refleja el comportamiento real del mercado inmobiliario, este método es el más utilizado para tasar departamentos, casas, terrenos y otros inmuebles urbanos cuando existen antecedentes suficientes y representativos.

¿Qué ocurre si alguien realiza una oferta sobre el cierre de la subasta?

Algunas plataformas de subastas extienden automáticamente el tiempo de cierre cuando se reciben ofertas durante los últimos minutos, con el objetivo de garantizar igualdad de oportunidades entre todos los participantes. Esta condición será informada en cada subasta según las reglas de la plataforma utilizada.

¿Cómo se realiza la entrega del bien?

Una vez cancelado el precio de adjudicación y cumplidas todas las condiciones establecidas para la subasta, se coordinará la entrega o transferencia del bien entre las partes, con la intervención del Martillero Público cuando corresponda.

¿Qué documentación recibirá el comprador?

El comprador recibirá la documentación necesaria para formalizar la operación según el tipo de bien adquirido. En el caso de vehículos, se entregará la documentación correspondiente para realizar la transferencia conforme a la normativa vigente.

¿Los bienes se entregan libres de deudas?

Cuando así se indique en la publicación, los bienes serán entregados libres de deudas, gravámenes, patentes o multas hasta la fecha de la transferencia. Siempre prevalecerán las condiciones particulares de cada subasta.

¿Quién paga los gastos de transferencia?

Salvo que la publicación indique expresamente otra condición, todos los gastos, aranceles, formularios, impuestos y costos derivados de la transferencia del bien serán exclusivamente a cargo del comprador.

¿Qué sucede si el adjudicatario no cumple con el pago?

El incumplimiento de las condiciones de adjudicación podrá provocar la pérdida de la seña abonada, la anulación de la adjudicación y la aplicación de las medidas previstas en el reglamento de la subasta.

¿Cómo se calcula el importe total a pagar?

El importe final surge del valor de adjudicación más los honorarios del Martillero Público, los gastos administrativos de la plataforma y cualquier otro concepto expresamente indicado en las condiciones particulares de cada subasta.

¿Qué gastos debe afrontar el comprador?

Además del precio de adjudicación, el comprador deberá abonar los honorarios del Martillero Público, los gastos administrativos de la plataforma de subastas y, salvo indicación expresa en contrario, todos los gastos derivados de la transferencia del bien.

¿Necesito registrarme para ofertar?

Sí. Para participar es necesario crear una cuenta en la plataforma de subastas, aceptar el reglamento vigente y cumplir con los requisitos establecidos para cada subasta.

¿Puedo visitar el bien antes de realizar una oferta?

Sí. Siempre que la publicación contemple una jornada de exhibición, los interesados podrán inspeccionar personalmente el bien antes de participar en la subasta. Recomendamos realizar la visita para conocer su estado y despejar cualquier consulta.

¿Qué bienes pueden venderse mediante una subasta privada?

Mediante una subasta privada pueden comercializarse vehículos, inmuebles, maquinaria, herramientas, embarcaciones, fondos de comercio y otros bienes muebles o inmuebles. Cada publicación indica las características particulares del bien ofrecido.

¿Qué pasa después de la tasación?

El propietario recibe una valoración fundamentada que puede utilizar para vender, alquilar, invertir o tomar decisiones patrimoniales con mayor seguridad.

¿Quién realiza la tasación?

Las tasaciones son realizadas por Pablo Nesca, Martillero y Corredor Público Reg. 3744, aplicando criterios profesionales y análisis de mercado.

¿La tasación online es confiable?

Las herramientas online pueden brindar una referencia general, pero no reemplazan una tasación profesional que contemple el estado real del inmueble y las condiciones particulares de la zona.

¿Qué zonas cubren?

Realizamos tasaciones en todos los barrios de Mar del Plata y localidades del Partido de General Pueyrredón.

¿Realizan tasaciones de departamentos, casas y terrenos?

Sí. Realizamos tasaciones de casas, departamentos, terrenos, locales comerciales, oficinas y otros tipos de inmuebles en Mar del Plata.

¿Qué ocurre si la tasación es diferente al precio que esperaba?

Es habitual que existan diferencias entre la percepción del propietario y el valor de mercado. Una tasación profesional busca reflejar las condiciones reales del mercado en la fecha del análisis.

¿Qué factores influyen en el valor de una propiedad?

La ubicación, superficie, estado general, orientación, entorno, servicios disponibles, potencial urbanístico y situación del mercado inmobiliario.

¿Es obligatorio tasar una vivienda para venderla?

No es obligatorio, pero una tasación profesional ayuda a establecer un precio competitivo y aumenta las posibilidades de concretar la operación.

¿Cómo es la visita de un tasador?

Durante la visita se relevan dimensiones, estado de conservación, distribución, características constructivas y otros aspectos que influyen en el valor de mercado.

¿Qué documentación necesito para tasar una propiedad?

Es recomendable contar con escritura, planos si existen, datos catastrales y cualquier documentación que permita identificar correctamente el inmueble.

¿Cuánto demora una tasación?

En la mayoría de los casos una tasación presencial puede completarse entre 24 y 72 horas, dependiendo de la complejidad del inmueble y de la documentación disponible.

¿Cómo puedo saber el valor real de mi casa?

El valor real surge del análisis de mercado, las características propias del inmueble y la comparación con propiedades similares ofrecidas o vendidas recientemente.

¿Realizan tasaciones gratuitas?

Sí. Si el propietario decide comercializar la propiedad mediante NESCA Propiedades para venta o alquiler, la tasación puede realizarse sin cargo.

¿Cómo puedo saber cuánto vale mi propiedad?

La forma más confiable es solicitar una tasación profesional que analice ubicación, superficie, estado de conservación, antecedentes comparables y condiciones actuales del mercado inmobiliario.

¿Cuánto cuesta una tasación inmobiliaria en Mar del Plata?

El costo de una tasación inmobiliaria depende del tipo de inmueble, su ubicación, la finalidad del informe y el tiempo de relevamiento necesario. No tiene el mismo alcance una tasación para fijar un precio de venta que una destinada a una sucesión, una división de bienes o una actuación judicial. En NESCA Propiedades evaluamos cada caso de forma individual y, cuando el propietario decide comercializar el inmueble con nuestra inmobiliaria para venta o alquiler, la tasación profesional puede realizarse sin cargo.

¿Realizan tasaciones en Mar del Plata?

Sí. En NESCA Propiedades realizamos tasaciones inmobiliarias en Mar del Plata y zonas de influencia, aplicando criterios técnicos y análisis de mercado para determinar valores fundamentados y actualizados.

¿Cuándo conviene solicitar una tasación profesional?

Es recomendable solicitar una tasación profesional antes de vender una propiedad, realizar una inversión inmobiliaria, tramitar una sucesión, dividir bienes, solicitar una garantía o participar en una subasta.

¿Qué son las Normas TTN?

Las Normas TTN son las Normas Nacionales de Valuación desarrolladas por el Tribunal de Tasaciones de la Nación y constituyen una referencia técnica utilizada por tasadores y profesionales inmobiliarios en Argentina.

¿Qué es la homogeneización inmobiliaria?

La homogeneización es el proceso mediante el cual se ajustan las diferencias existentes entre el inmueble tasado y los antecedentes comparables para obtener valores más precisos y consistentes.

¿Cuál es el método más utilizado para tasar una propiedad?

El método comparativo es el más utilizado en el mercado inmobiliario porque permite estimar el valor mediante el análisis de inmuebles similares ofrecidos o vendidos recientemente.

¿Cómo se determina el valor de mercado de una propiedad?

El valor de mercado se obtiene mediante el análisis de inmuebles comparables, la oferta y demanda existente, las características particulares de la propiedad y las condiciones del mercado inmobiliario al momento de la tasación.

¿Qué es una tasación inmobiliaria?

Una tasación inmobiliaria es el proceso mediante el cual se determina el valor económico de una propiedad para una fecha determinada y una finalidad específica, utilizando criterios técnicos y análisis de mercado.

¿Cuánto dura una subasta?

Depende del caso, pero generalmente varios días.

¿Qué ventajas tienen las subastas?

Permiten comprar bienes a precios competitivos en un sistema transparente.

¿Puedo comprar desde otra provincia?

Sí, pero puede implicar coordinar trámites o traslado del bien.

¿Las subastas son seguras?

Sí. Las subastas privadas organizadas por NESCA son dirigidas por un Martillero y Corredor Público matriculado y se desarrollan mediante una plataforma especializada, garantizando transparencia durante todo el proceso de ofertas y adjudicación.

¿El envío está incluido?

No, el traslado del bien corre por cuenta del comprador.

¿Quién entrega el bien?

El martillero o responsable de la subasta coordina la entrega.

¿Cómo sé si gané una subasta?

Recibirás una notificación por email y lo verás en tu panel.

¿Qué es el “minuto de ley”?

Si alguien oferta en el último minuto, la subasta se extiende automáticamente.

¿Las subastas tienen comisiones?

Sí, se aplican comisiones e impuestos que se informan previamente.

¿Cómo sé cuánto ofertar?

El sistema muestra el valor mínimo de la siguiente oferta automáticamente.

¿Las ofertas se pueden cancelar?

No, las ofertas son vinculantes.

¿Qué pasa si no pago?

Es un incumplimiento que puede generar sanciones o inhabilitación.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar?

Generalmente, el pago debe realizarse dentro de las 48 horas posteriores.

¿Qué pasa si gano una subasta?

Si tu oferta resulta adjudicataria, recibirás la notificación correspondiente con las instrucciones para abonar la seña, los honorarios del Martillero Público y los gastos de la plataforma. Posteriormente se coordinará el pago del saldo y la entrega o transferencia del bien, según las condiciones particulares de la subasta.

¿Puedo ver el bien antes de ofertar?

Sí, el martillero informa días y horarios de exhibición.

¿Necesito estar presente físicamente?

No, las subastas son 100% online.

¿Puedo participar desde Mar del Plata?

Sí, podés participar desde cualquier lugar del país.

¿Qué tipo de bienes se pueden encontrar?

Propiedades, vehículos, maquinaria y otros bienes provenientes de particulares o procesos judiciales.

¿Cómo funciona una subasta online?

Los usuarios registrados realizan ofertas y el bien se vende al mayor precio ofertado al cierre.

¿Qué es una subasta privada?

Es un sistema de venta donde un bien se adjudica al mejor postor a través de una plataforma online.

¿Qué pasa después de registrarme?

Una vez validado tu usuario, ya podés ingresar y ofertar en subastas activas.

¿Puedo participar sin registrarme?

Podés ver las subastas, pero no ofertar sin registrarte.

¿Es seguro registrarse en la plataforma?

Sí, las plataformas de subastas electrónicas están diseñadas para operar de forma segura y transparente.

¿Cuánto tarda el registro?

Es inmediato, solo depende de que valides tu email.

¿Puedo registrarme desde el celular?

Sí, el proceso se puede hacer desde cualquier dispositivo con internet.

¿Necesito experiencia previa para participar?

No, cualquier persona puede participar siguiendo los pasos indicados.

¿Qué hago si me equivoqué en mis datos?

Debés comunicarte con soporte para corregir la información.

¿Puedo tener más de una cuenta?

No, solo se permite un usuario por persona.

¿Qué pasa si no valido mi email?

No vas a poder participar en subastas hasta completar la validación.

¿Los monotributistas cómo deben registrarse?

Deben registrarse como persona física.

¿Puedo registrarme como empresa?

Sí, podés hacerlo como persona jurídica si operás en nombre de una empresa.

¿Qué es un “nickname” o nombre de usuario?

Es el nombre que se muestra cuando participás en una subasta, protegiendo tu identidad.

¿Qué datos necesito para registrarme?

Nombre completo, CUIL o CUIT, email válido y crear un usuario (nickname).

¿El registro tiene costo?

No, registrarse es totalmente gratuito.

¿Cómo me registro para participar en una subasta?

Debés crear una cuenta en la plataforma, completar tus datos personales y validar tu email para activar el usuario.

¿Qué es la reserva de postura?

Es una opción que permite que, en caso de que el ganador no concrete la compra, el juzgado pueda convocar a los siguientes mejores oferentes para adjudicar el bien.

¿Qué es la compra en comisión?

Es la posibilidad de participar en nombre de un tercero, siempre que esté autorizado en la subasta y ambos se encuentren registrados en el sistema.

¿Puedo visitar el inmueble antes de ofertar?

En la mayoría de las subastas se fija una fecha de exhibición previa. Esa información figura en la publicación oficial dentro del Portal de Subastas Judiciales.

¿Qué sucede si gano la subasta?

Si usted realiza la mejor oferta, deberá presentarse ante el juzgado interviniente para firmar el acta de adjudicación y cumplir con el pago del saldo del precio dentro del plazo fijado.

¿Pierdo el depósito en garantía si no gano la subasta?

No. Si usted no resulta adjudicatario, el depósito en garantía le será reintegrado conforme el procedimiento establecido por el órgano judicial.

¿Necesito abogado para participar en una subasta judicial?

No es obligatorio contar con abogado para inscribirse y ofertar en una subasta judicial electrónica. Sin embargo, puede ser recomendable contar con asesoramiento previo para analizar el expediente y las condiciones particulares del remate.

¿Se puede ceder la subasta?

No se admite cesión ni transferencia de los derechos derivados de la subasta.

¿Cuándo debo pagar el saldo del precio?

El saldo deberá abonarse dentro de los cinco (5) días posteriores a la aprobación judicial del remate.

¿Quién paga las expensas adeudadas?

Según lo informado por la administración, la deuda asciende a $5.015.984,21. La responsabilidad final se determinará conforme lo dispuesto judicialmente en el expediente.

¿El inmueble está ocupado?

Sí. El inmueble se encuentra ocupado al momento de la constatación judicial realizada el 17/09/2025.

¿Qué pasa si la subasta se extiende?

Si se reciben ofertas en los últimos 10 minutos, el sistema puede generar prórrogas automáticas conforme la reglamentación del portal de subastas judiciales.

¿Hasta cuándo puedo inscribirme?

La preinscripción estará habilitada hasta el 26 de febrero de 2026 a las 10:00 hs. Luego de esa fecha no será posible participar.

¿Qué sucede si no pago el saldo del precio?

Si el adjudicatario incumple con el pago en el plazo establecido, puede perder la garantía depositada y quedar sujeto a las responsabilidades previstas en el expediente.

¿Qué gastos debe pagar el comprador?

Además del precio de compra, el adjudicatario deberá abonar los honorarios del martillero, impuestos correspondientes y cualquier otro concepto establecido en el expediente judicial.

¿Qué ocurre si gano la subasta?

El mejor postor es adjudicado provisionalmente. Luego deberá integrar el saldo de precio dentro del plazo fijado en el pliego de bases y condiciones. Cumplidos los requisitos, el Juzgado aprueba la subasta.

¿Puedo visitar el inmueble antes de ofertar?

Sí. El martillero designado organiza visitas en fechas previamente informadas en la publicación oficial de la subasta. Es recomendable inspeccionar el inmueble antes de realizar una oferta.

¿Necesito abogado para participar en una subasta judicial?

No es obligatorio contar con abogado para inscribirse y ofertar en una subasta judicial electrónica. Sin embargo, en operaciones de mayor complejidad puede resultar recomendable asesorarse previamente para analizar el expediente y las condiciones de venta.

¿La tasación gratis tiene el mismo rigor técnico?

Sí. La diferencia es que se ofrece sin costo cuando el propietario firma autorización de venta exclusiva.

¿Qué necesito para solicitar una tasación?

Documentación básica del inmueble, datos del propietario y permitir un relevamiento técnico presencial.

¿La tasación online es confiable?

Las tasaciones online pueden servir como referencia, pero no consideran estado constructivo, entorno, orientación ni documentación, por lo que no son confiables para decisiones comerciales o legales.

¿La tasación tiene validez legal?

Las tasaciones judiciales y periciales cuentan con validez formal siempre que sean firmadas por profesionales matriculados y cumplan con las normas aplicables.

¿Cuánto demora una tasación profesional?

Una tasación presencial suele demorar entre 24 y 72 horas, dependiendo del tipo de inmueble y la documentación disponible.

Como rescindir un contrato de locación en Mar del Plata

Para rescindir un contrato de locación en Mar del Plata el inquilino debe enviar una carta documento al propietario indicando la fecha en que dejaría la propiedad, este deben abonar hasta el ultimo día que indican en la carta documento.

El art. 1221 del Codigo Civil y Comercial Dice que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de fiscalización pactada en el contrato. (Artículo sustituido por art. 262 del Decreto N° 70/2023 B.O. 21/12/2023)

¿ Puedo pedir la propiedad antes que se termine el contrato ?

Según el Código Civil y Comercial del art. 1217 al 1221 indica algunos motivos por el cual se puede rescindir con anticipación. Pero nada dice si el propietario requiere la propiedad con anticipación. Por lo general se le debe pagar al inquilino una indemnización y todos los gastos que le ocasione el conseguir otra propiedad, obviamente que todo esto varia según los meses que le queden de contrato. Hay jurisprudencia del tema pero es muy variable y por lo general son contratos comerciales de valores muy importantes.

El art. 260 del Decreto N° 70/2023 B.O. 21/12/2023 Incorpora como inciso d) del artículo 1219 al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley N° 26.994 y sus modificatorias, el siguiente:

“d) por cualquier causa fijada en el contrato.”

Esto significa que se puede estipular un causal para la rescisión del contrato, no hay mucha mas información del tema. hay que esperar las nuevas jurisprudencias con casos puntuales.

¿ Se puede hacer una inspección en el departamento para ver el estado en que lo están manteniendo los inquilinos ?

Por lo general se deja estipulado en una clausula del contrato y si no esta detallado en el contrato, de todas maneras esta en su derecho de organizar una visita. Coordinando con unos días de anticipación y ajustándose a los horarios del inquilino. La visita debe ser rápida sin sacarle mucho tiempo al inquilino y totalmente respetuosa, el inquilino no debería de negarse, no tendría porque si esta todo correctamente.

¿ Que debe tener una Propiedad en Alquiler Temporal en Mar del Plata ?

Los requisitos mínimos que debe tener una Propiedad en Alquiler Temporal en Mar del Plata son:

  • LIVING
    • Tv led con cable
    • Ventilador
    • Mesa
    • Sillas
  • DORMITORIO
    • Cama
    • Colchones
    • Cubre colchones
    • Frazadas
    • Almohadas
    • Placard
    • Juego de sabanas (opcional)
  • BAÑO
    • Lavarropa
    • Tender (opcional)
    • 1 escoba
    • 1 palita
    • 1 secador
    • 1 balde
    • 1 trapo de piso
  • PATIO JARDÍN
    • Parrilla con palita (opcional) recomendado
    • Escoba
    • Mesa (opcional) recomendado
    • Sillas (opcional) recomendado
  • VARIOS
    • WIFI y Cableindispensable
    • Aire Acondicionado (opcional) no recomendado

  • COCINA
    • Heladera con freezer
    • Microondas
    • Cocina con horno
    • Pava común
    • 1 o 2 Pizzeras
    • 1 asadera
    • 1 bífera
    • 1 sartén
    • 1 jarrito
    • 1 olla grande
    • 1 olla chica
    • 1 colador
    • 1 tabla
    • 1 rallador
    • 1 espumadera
    • 1 cucharon
    • 1 espátula
    • 1 pelapapas
    • 1 pisapapas (opcional)
    • 1 sacacorchos
    • 1 abrelatas
    • 1 destapador
    • 1 cuchilla
    • 1 exprimidor (opcional)
    • 1 ensaladera
    • 1 táper (opcional)
    • 1 porta sachet (opcional)
    • 1 escurridor seca platos
    • 6 o + tenedores (mango negro)
    • 6 o + cuchillos (mango negro)
    • 6 o + cucharas (mango negro)
    • 6 o + cucharitas (mango negro)
    • 6 o + platos
    • 6 o + platos hondos
    • 6 o + vasos
    • 6 o + tazas
    • Repasador (opcional)
    • Esponja (opcional)

¿ Que debe tener una reserva de alquiler temporal en mar del plata ?

Una reserva de alquiler temporal en mar del plata debe tener:

  • Fecha que se firma la reserva
  • Datos del Inquilino: Nombre completo, DNI, CUIL/CUIT y Dirección
  • Valor que realiza la reserva
  • Ubicación exacta del Inmueble
  • Descripción del inmueble
  • Dia en que se firmara el contrato de alquiler temporal
  • Duración del contrato de alquiler temporal
  • Valor del alquiler temporal
  • Forma de pago del alquiler temporal
  • Valor del Deposito en garantía del alquiler temporal
  • Valor de Limpieza por el inmueble
  • Condiciones: Acepta grupo de jóvenes, acepta mascotas, etc.
  • Si cuenta con sabanas, toallas, funda de almohadas, frazadas, etc.

¿ Que es una Vivienda Temporal en Mar del Plata?

Una Vivienda Temporal en Mar del Plata es un inmueble que se alquila con destino turístico, deben estar amobladas y con todas las condiciones necesaria para la estadía.

Por lo general este tipo de viviendas son: Casas, Chalet, Departamentos, Duplex y Ph.

¿ Cuando se puede Rescindir un Contrato de Alquiler Temporal en Mar del Plata ?

Los contratos de Alquiler temporal en mar del plata se pueden rescindir:

1) Antes del ingreso perdiendo el monto que abono en la reserva o un porcentual, esto depende de lo pactado en la reserva. Por lo general la reserva se deposita a una cuenta bancaria de la inmobiliaria y esta emite factura por dicho monto, por este motivo es difícil que reintegre el 100% de la reserva. Lo que si puede varia es el porcentaje de reintegro dependiendo la fecha en que rescinda, mientras mas cerca de la fecha de entrada mas difícil es para la inmobiliaria volver a alquilar el inmueble.

2) Durante la estadía con el contrato firmado, en este caso por lo general no se reintegra el valor del alquiler, si se reintegra el deposito de estar todo correctamente.

¿ Como se Cobran los Alquileres Temporales en Mar del Plata ?

Por lo general los alquileres temporales en mar del plata se cobran al ingreso junto con la firma del contrato, obviamente descontando el monto de la reserva.

¿ Cual es la Nueva Ley de Alquileres Temporales 2024 ?

Actualmente los contratos de Alquiler Temporal se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación y por el DNU N° 70/2023 B.O. 21/12/2023

¿ Quien Paga la Comisión en un Alquiler Temporal ?

Los corredores inmobiliarios somos profesionales por lo que percibimos honorarios por nuestras labores.

La respuesta a esta pregunta esta en el siguiente link ▶▶▶ ¿ Quien Paga los Honorarios en un Alquiler Temporal ?

¿ Cuanto tiempo puede durar un contrato de alquiler temporal ?

Según el DNU Decreto N° 70/2023 B.O. 21/12/2023, en su modificación al art. 1198 y 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.

En caso que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado.

Los usos y costumbres en el plazo de alquiler en Mar del Plata son de 1 a 90 dias para alquileres temporales por uso vacacional y de Marzo a Diciembre para los alquileres de uso especifico como estudiantes, contrato laboral, estudios médicos, etc.

¿ Quien paga los honorarios en un alquiler temporal en mar del plata ?

Por lo general los honorarios de un alquiler temporal en mar del plata se pagan en partes iguales por el locador y locatario, hay casos en los que el locador mediante un contrato de autorización de alquiler temporal abono un monto distinto al del locatario, estos casos no son recomendables porque solo aumentan el valor del canon locativo al locatario dificultando aun mas la posibilidad de alquiler el inmueble.