NESCA Propiedades en Mar del Plata

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✅ Definición de Propiedades

La propiedad inmobiliaria es aquella que refiere a la posesión o tenencia de un bien por parte de un individuo o sociedad, adquiriendo por ello derechos y obligaciones sobre el mismo y la posibilidad de obtener beneficios por su explotación económica.

🔹 Posesión

Se denomina posesión de una propiedad cuando una persona o sociedad, por sí o por medio de otra persona, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular.

Ejemplo: una persona tiene derecho a explotarla económicamente su inmueble (alquilarla, venderla, subdividir, etc.), en el caso de la venta transfiere su posesión. Art. 1909 C.C. y C.

🔹 Tenencia

Se denomina tenencia de una propiedad cuando una persona o sociedad, por sí o por medio de otra persona, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como representante del poseedor.

Ejemplo: una persona alquila una propiedad, esta persona tiene la tenencia y va a ser representante del titular, obviamente cumpliendo las cláusulas pactadas y aceptadas por ambos. Art. 1910 C.C. y C.

📚 Clasificación de Propiedades

Simplificando podemos clasificar a las propiedades inmobiliarias en 4 tipos según el derecho sobre el terreno en donde está construida o delimitada la propiedad. Estos son Dominio, Condominio, Propiedad horizontal y Conjuntos Inmobiliarios: C.C. y C. – Libro Cuarto – Derechos Reales – Art. 1941 a 2113

🔹 Dominio

Propiedades a nombre de una persona: Una persona o sociedad tiene el derecho de usar, gozar y disponer materialmente y judicialmente su propiedad.

Ejemplo: puede Dividirla, modificarla, construir, alquilarla, poner en garantía, etc.

🔹 Condominio

Propiedades a nombre de dos personas o mas: Igual que el dominio, pero con dos o más personas. Ejemplo: en una sucesión los herederos tienen un condominio sobre una propiedad o varias propiedades. Cada uno de los herederos tendrá una parte indivisa de la propiedad y de esa parte indivisa tendrá un derecho de dominio.

🔹 Propiedad horizontal

Una persona o sociedad tiene el derecho de usar, gozar y disponer materialmente y judicialmente su propiedad sobre sus partes privativas y comunes de un edificio. Conforme a lo establecido en el título y en el reglamento de propiedad horizontal.

Ejemplo: Un departamento en edificio o ph tienen partes privadas con un derecho de dominio y partes comunes con un reglamento de propiedad horizontal, se podría decir que tienen un condominio en las partes comunes.

🔹 Conjuntos inmobiliarios

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales, etc. En síntesis, son muy parecidos a la propiedad horizontal, pero a gran escala. Tienen partes privadas y partes comunes, un reglamento interno, reglas de convivencia, etc.

🏘 Tipos de Propiedades en Mar del Plata

Las Propiedades más buscadas en Mar del Plata según datos y estadísticas de Google son en este orden:

• Casa
• Chalet
• Duplex
• Ph
• Departamento
• Local
• Oficina
• Galpón o industriales
• Cochera
• Lote o terreno

🔎 Lugares más buscados de Propiedades en Mar del Plata

Esta información es muy útil para inversionistas, los mejores lugares para invertir en propiedades no siempre son los más caros. Los lugares más buscados de propiedades en venta en Mar del plata según datos y estadísticas de Google son en este orden:

• San juan
• Barrio alfar
• Acantilados
• Centro
• Caisamar
• Constitución
• Chauvin
• La perla
• Guemes
• La florida
• San jose
• Los troncos
• Parque luro
• Punta mogotes
• Nueva Pompeya
• Bosque peralta ramos

Hay que mencionar que de las características más buscadas se encuentra la venta de propiedades en mar del plata frente al mar.

🏚 Propiedades para reciclar o refaccionar en Mar del Plata

Son propiedades que por la falta de mantenimiento, el paso del tiempo, abandono, etc. Se encuentran imposibilitadas para un uso normal de vivienda o comercial. En Mar del Plata es muy común encontrar este tipo de propiedades por ser una ciudad costera con fuertes vientos y salitre que desgastan las propiedades.

Este tipo de Propiedades suele ser más barata, económica o rentable para una inversión inmobiliaria o para comprar una vivienda con poco presupuesto.

💸 Propiedades baratas para comprar en Mar del Plata

Otro tipo de propiedades baratas para comprar son:

🔹 Propiedades sin registrar o sin escritura en mar del Plata

(no lo recomiendo) son propiedades que su titular falleció o no es el mismo que tienen la posesión por un boleto de compra venta.

Ejemplo: herederos que no iniciaron la sucesión y venden una sesión de derechos hereditarios, o una persona compra una propiedad por medio de un boleto de compraventa y el mismo la pone en venta, lo que estaría vendiendo es una sesión de boleto. Tengo que acotar que hay ocasiones en las que este tipo de venta se pueden realizar sin ningún inconveniente.

🔹 Propiedades financiadas por particular en Mar del Plata

(no lo recomiendo) son propiedades en donde un titular o grupo inversor venden una propiedad o parcela de terreno loteado por medio de un crédito privado mediante un contrato privado. Tengo que acotar que hay ocasiones en las que este tipo de venta se pueden realizar sin ningún inconveniente más adelante les explicare.

💲 Venta de propiedades urgente en Mar del Plata

Hay propiedades con urgencia de venta que por diversos motivos suelen estar en un valor muy bajo. Ejemplo: Para el pago de una sucesión, por concurso o quiebra, por ejecución de expensas no pagas, etc.

Para más información ingresa a nuestra página de 🏡 Ventas.

🏗 Venta de Propiedades en Pozo o Fideicomiso en Mar del Plata

Es otra forma de inversión inmobiliaria, este tipo de propiedades actualmente no están construidas y lo que se compra es un porcentaje a futuro de un edificio o se asocia a un fideicomiso con un fin determinado. En ambos casos es mediante un contrato con cláusulas bien estipuladas y la financiación suele ser entre particulares (una sociedad que se encarga de construir el edificio o country otorga una financiación privada)

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📑 Venta de Propiedades por crédito hipotecario en Mar del Plata

Esta forma de compra de propiedades es muy cambiante. En nuestro blog posteamos el crédito vigente.

Pero en general podemos clasificarla como una forma de compra entre dos particulares con una financiación pública o semipública, en este caso el crédito es otorgado por un banco y se crea una hipoteca sobre la propiedad.

Para más información, preferiría que se ponga en contacto con nosotros por lo extenso y complejo que sería explicarlo.

Para más información ingresa a nuestra página de 🏡 Ventas.

👁‍🗨 Venta o Alquiler de Propiedades por dueño directo en Mar del Plata

Son propiedades sin corredor inmobiliario y sin comisión. Primero quiero dejar en claro que la comisión se otorga por la venta de un producto y lo que realizamos los Corredores Inmobiliarios y Martilleros Públicos es un servicio por lo que percibimos honorarios y no comisión, aclarado esto paso a explicar los inconvenientes de comprar o alquilar una propiedad por dueño directo en Mar del Plata.

🔹 En la compra de una propiedad por dueño directo en Mar del Plata

• No se sabe quién es el dueño real, falta de documentación, varios dueños, falta de sucesión, no tiene planos, el titular está imposibilitado judicialmente, etc. Estos inconvenientes salen a la luz en el momento que contratan un escribano, lo cual trae perdida de tiempo, plata y un conflicto de devolución de seña.
• La seña o reserva suelen hacerla con un contrato base descargado por internet o mediante un abogado, sin ponerme en contra de los abogados, este tipo de contrato suele estar desactualizado o no tiene las cláusulas necesarias. No se olvide que los corredores y martilleros hacemos este tipo de contrato muy seguido y estudiamos puntualmente la materia por lo que podemos anticipar problemas futuros.
• Situación similar a la seña o reserva pasa con el boleto de compraventa, pero más grave por ser un valor más elevado que la seña.
• El proceso suele ser más lento por falta de información en trámites como el ITI (impuesto transferencia de inmueble), el COTI, Pago de servicios, estado parcelario (agrimensura), etc.

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🔹 En el alquiler de una propiedad por dueño directo en Mar del Plata

Son muchos los inconvenientes, explicare solo algunos.

• Para inquilinos, no se sabe si es el dueño, el contrato no defiende todos los derechos del inquilino, el contrato suele ser una base desactualizado o realizado por una persona no competente para el mismo, no suelen devolver el depósito, los inquilinos no tienen a quien reclamar o no cumple con sus reclamos, confusión a quien le corresponden los arreglos, etc.
• Para dueños, no pueden corroborar si el inquilino es pagador o tiene deudas, no pueden desalojarlo de la propiedad terminado el contrato o por falta de pago, el contrato no contempla lo derechos del dueño, el depósito no alcanza para los arreglos de la propiedad, incumplimiento de pago en fecha, confusión a quien le corresponden los arreglos, etc.

Más información ingresa a nuestra pagina de 🏢 Alquileres.

🔄 Permutas de Propiedades en Mar del Plata

Otra forma de comprar o vender una Propiedad en Mar del Plata es mediante la Permuta. Se trata de dos personas interesadas en vender su propiedad para comprar otra.

Ejemplo: Una persona vende un departamento en Parque Luro a 50.000 U$S para comprar una casa en Constitución y otra persona vende una casa en constitución a 100.000 U$S para comprar un departamento en Parque Luro. Un corredor inmobiliario los presenta y si están conformes se realizará una compraventa simultánea y la persona que vende el departamento deberá pagar 50.000 U$S (en efectivo o crédito) para completar el valor de la casa.

📈 Valor de Propiedades en Mar del Plata

La forma de saber el valor exacto de una propiedad a la venta o alquiler es mediante una tasación, la misma debe realizarse mediante una planilla venal bajo las normas del Tribunal de Tasaciones de La Nación (Ley N° 21.626 t.o. 2001, ANEXO 1, NORMA TTN 6.3) y se debe entregar por escrito justificando el valor. Para más información ingresa a nuestra página de 📈 Tasaciones.

💰 Por que invertir en propiedades

Una de las formas mas seguras de mantener su capital es lo habitualmente llamado invertir en ladrillo. En argentina el valor de la propiedad no suele bajar, hasta en momentos complicados el valor suele mantenerse. Otro motivo es por el ingreso que puede obtener mediante un alquiler de 24 meses o alquileres temporales.