NESCA propiedades - Tasaciones En Mar Del Plata

Tasaciones en Mar del Plata

Tasamos su propiedad ya sea para venta o alquiler bajo las normas del Tribunal de Tasaciones de La Nación (Ley N° 21.626 t.o. 2001, ANEXO 1, NORMA TTN 6.3) mediante el método comparativo, que nos da un valor exacto de su propiedad en el mercado justificándose mediante documentación que le acreditaremos.

Las tasaciones las realizamos con una planilla de valores venales bajo la norma 6.3 del TTN, la misma será entregada al solicitante.

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¿Quién puede tasar un inmueble?

El profesional mas adecuado para esta tarea es el tasador Inmobiliario, su titulo es el de Martillero Publico, Corredor Inmobiliario y Tasador por lo que a estudiado y se a perfeccionado en la tarea. Además, por estar en contacto constante con el ámbito inmobiliario, posee un conocimiento del mercado inmobiliario.

Ley y método o técnica de tasaciones de Inmuebles en Mar del Plata

Hay varios métodos o técnicas de tasación, nosotros optamos por el método comparativo que dicta la Ley N° 21.626 t.o. 2001, ANEXO 1, NORMA TTN 6.3.

Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de Tasación.

Su uso correcto implica dos niveles:

La introducción de la información sobre los inmuebles en mercado que actuarán como comparables del bien a tasar.

El procesamiento de la información en forma coherente.

Se describe a continuación la planilla de Análisis de Valores Venales para comparación integral de inmuebles, considerando tierra y construcción:

  • T.T.N.: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional
  • PLANILLA N°: Número de la planilla según registro.
  • UBICACIÓN DEL BIEN: Ubicación del bien a tasar.
  • SUPERFICIE DEL BIEN: Superficie de la propiedad a tasar en m² homologados.
  • FRENTE DEL BIEN: Valor en metros de la medida del frente.
  • FONDO DEL BIEN: Valor en metros de la medida hasta el fondo.
  • FOT: Factor de ocupación total.
  • TIPO DE BIEN: Descripción del tipo de bien a tasar.
  • FECHA DE TASACIÓN: Fecha a la cual se realiza la tasación.
  • PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente.
  • INMOBILIARIA: Nombre y teléfono de la inmobiliaria que aporta la información.
  • TIPO DE CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S).
  • MONEDA DE USO: Moneda a la cual se realiza la tasación.
  • PART.: Partido en donde está ubicado el bien a tasar.
  • PROVINCIA: Provincia en donde está ubicado el bien a tasar.
  • PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar.
  • COMPARABLE (VENTAS/OFERTAS):
  • N° ANTECEDENTE: Número de comparable según el registro.
  • UBICACIÓN: Ubicación del comparable.
  • FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el comparable.
  • OFERTA / VENTA: Consignar si el comparable se trata de una oferta o una venta.
  • PRECIO: Valor del comparable.
  • FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del comparable.
  • FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del comparable.
  • SUPERFICIE: Valor en m2 homologados, según corresponda, de la superficie del comparable.
  • ZONI: Zonificación del comparable según el Código de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos.
  • FOT: Factor de Ocupación Total del comparable.
  • UNITARIO: Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el precio y la Superficie del comparable.

Estos coeficientes comparan distintas características de cada comparable con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.

  • ACT: Coeficiente de actualización del precio de los comparables cuando el lapso entre la fecha de tasación y la fecha del comparable es de tal magnitud que es conveniente actualizarlo.
  • UBIC. : Coeficiente de Ubicación de cada comparable, comparado con el bien a tasar.
  • PISO: Coeficiente de Ubicación del bien en el piso del edificio, si corresponde.
  • PLTA: Coeficiente de Ubicación en planta del piso del edificio, si corresponde.
  • SUP: Coeficiente de Superficie propia que compara las características de cada comparable con el bien a tasar.
  • CA.C. : Coeficiente de Características Constructivas de cada comparable, comparado con el bien a tasar.
  • EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigüedad en años de cada comparable, comparado con el bien a tasar.
  • EST. : Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservación de cada comparable, comparado con el bien a tasar.
  • FD. : Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Relación entre frente y fondo
  • PA.T. : Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada comparable con respecto al bien a tasar.
  • COEFICIENTE LIBRE: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para coeficientes no previstos.
  • OFER: Coeficiente de Oferta de cada comparable. Contempla un porcentaje de variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda.
  • RESULTADOS
  • COEF. TOTAL: Coeficiente Total de Homogeneización de los comparables.
  • VALOR UNIT. : Valor Unitario homogeneizado.
  • OBS. : Observaciones.
  • SE ADOPTA: Valor unitario adoptado.
  • TOTAL U.: Suma de los valores unitarios homogeneizados.
  • PROMED. U.: Promedio de valores unitarios homogeneizados.

Como calcular los m² homologados de un bien para las tasaciones en planillas venales.

  • Viviendas y departamentos:
    • Superficie cubierta al 100%
    • Dependencias (separadas del cuerpo ppal.) entre el 40% y el 70%
    • Galerías y balcón semi cubierto al 50%
    • Balcón descubierto al 30%
    • Balcón terraza entre el 50% y el 80%
    • Bauleras o depósitos (según superficie) entre el 25% y el 90%
    • Patio y terrazas (según superficie) entre el 10% y el 25%

  • Locales:

    • Superficie cubierta al 10%
    • Entrepisos entre el 50% y el 90%
    • Depósitos entre el 30% y el 60% según el caso.
    • Sótanos y subsuelos entre el 25% y el 50%
    • Patio y terrazas (Según superficie) entre el 10% y el 25%

Ejemplo: Una casa con 130m² cubiertos, un balcón semi cubierto de 5m² y un patio de 100 m² daría un total de 235m², ahora en m² homologados tendrá 130m² (100%) cubiertos, 2.5m² (50%) balcón semi cubierto y 50m² (50%) de patio.

¿Qué propiedades se pueden tasar?

En nuestro blog explicamos que es una propiedad y que tipos de propiedades hay. Para contestar esta pregunta podemos clasificar las propiedades a tasar en:

Tasaciones de terreno

Se utiliza la planilla TTN 5.2 y solo se tasa el valor de la tierra

Tasaciones de inmuebles

Se utiliza la planilla TTN 6.3 y se tasa el valor de la tierra mas lo edificado en ella. Ej.: Casa, Chalet, PH, Departamento, Local, Galpón, Cochera, Etc.

¿Qué necesito para tasar un inmueble?

La persona

La persona que solicita la tasación debe tener la posesión (ya explicado en nuestra página principal), el futuro poseedor un ejemplo sería un heredero, o los poseedores en parte indivisa. Hay otro tipo de personas que pueden solicitar una tasación, pero no hace falta especificar, Ej. Concurso y quiebra, etc.

La documentación

Es necesario que el solicitante de la tasación tenga la escritura y planos de la propiedad. La escritura par verificar que la propiedad esta en condiciones de ser transferida y los planos para obtener las medidas (se puede tasar sin planos, pero no seria lo correcto porque las medidas no serían exactas)

El acceso

Esto es muy importante, no se puede tasar algo que no se ve, lo ideal y lo que corresponde es tener acceso al inmueble para tener un conocimiento amplio de sus características constructivas, estado y bienes muebles destacados (ej. Yacusi, pileta, etc.). No es tan necesario par terrenos salvo que el terreno tenga alguna característica destacable (ej. Una laguna en el centro, o tenga parte de una sierra, montaña, etc.)

Pasos para tasar un inmueble

Para una mejor comprensión separaremos en distintos pasos todo el proceso de tasación de una vivienda.

Como ya hemos explicado anteriormente, nuestro cliente nos dará una copia de toda la documentación necesaria para iniciar el proceso de tasación.

En segundo lugar averiguaremos datos sobre la ubicación (residencial, comercial, industrial, rural, etc.) Se puede conocer los datos mediante la web.

En tercer lugar investigaremos sobre la cuadra y cercanías (inundación, transporte, pavimentada o no, etc.) De no conocer los datos por experiencia propia, se debe corroborar presencialmente (preguntando a vecinos o colegas de la zona)

En cuarto lugar verificaremos los servicios de la propiedad y de la zona (agua corriente, cloaca, gas natural y luz)

En quinto lugar visitaremos la propiedad, en la misma completaremos una base de datos con información muy importante para realizar la tasación. Ej. Estructura de la vivienda (tipo de arquitectura, paredes, bases, etc.), estado (humedad, etc.), distribución, características, techos, puertas, bienes muebles, etc.

En sexto lugar y ya con todos los datos de la vivienda a tasar pasaremos a buscar comparables mediante un sistema interno entre inmobiliarias que nos da la posibilidad de conocer todas las propiedades en mercado.

En séptimo lugar ya con los comparables seleccionados pasaremos a llamar a los colegas que trabajan con cada propiedad seleccionada para corroborar los datos de la misma y verificar si el valor esta actualizado.

En octavo lugar, ya tenemos todo lo necesario para completar la planilla de valores venales TTN 6.3

En noveno lugar confeccionaremos un informe de tasación que le será entregado a nuestro cliente informando el resultado de la tasación, el método que utilizamos y una explicación del mismo.

Tasación de alquileres

Se puede tasar un inmueble para alquiler ya sea vivienda o comercial con el mismo método comparable que ya explicamos y nos dará un valor bastante acertado, solo hay que tener en cuenta que en argentina hay inflación y el valor de las propiedades cambia cada 3,6 o 12 meses, por lo que al momento de elegir los comparable hay que verificar muy bien que el valor este actualizado.

El método que nosotros utilizamos es un poco mas complejo, se trata de la capitalización de ingresos.

En primer lugar, tasamos para conocer su valor de venta al inmueble que deseamos saber su valor de alquiler, luego buscamos comparables (propiedades semejantes en oferta de alquiler) con valores actualizados a la fecha. Tasamos los comparables para conocer su valor de venta (o preguntamos al colega si tiene el valor de venta) y por último hacemos una sencilla cuenta:

Ejemplo:

  • Valor del dólar en el día:  1.000 $
  • Propiedad a tasar: valor de venta = 150.000 u$s —– Valor de Alquiler = ?
  • Comparable 1: valor de venta = 100.000 u$s —– Valor de Alquiler = 550.000 $
  • Comparable 2: valor de venta = 85.000 u$s —– Valor de Alquiler = 450.000 $
  • Comparable 3: valor de venta = 50.000 u$s —– Valor de Alquiler = 270.000 $
    • Comparable 1: 
      • 100.000 u$s x 1.000 $ = 100.000.000 $
      • 550.000 $ x 6 = 3.300.000 $ semestral
      • 3.300.000 $ / 100.000.000 $ = 0,033 = 3,33 % capitalización semestral
    • Comparable 2:
      • 85.000 u$s x 1.000 $ = 85.000.000 $
      • 450.000 x 6 = 2.700.000 $ semestral
      • 2.700.000 $ / 85.000.000 $ = 0,0317 = 3,17 % capitalización semestral
    • Comparable 3:
      • 50.000 u$s x 1.000 $ = 50.000.000 $
      • 270.000 x 6 = 1.620.000 $ semestral
      • 1.620.000 $ / 50.000.000 $ = 0,0324 = 3,24 % capitalización semestral
  • Promedio de capitalización de ingreso: 3,33% + 3,17% + 3,24% = 9,74% / 3 = 3,246% (= 0.03246) capitalización semestral
  • Propiedad a tasar: 150.000 u$s x 1.000 $ = 150.000.000 $ x 0.03246 = 4.869.000 $ /6 = 811.500 $

Conclusión: Valor del alquiler 811.500 $

Nota: Se deben usar propiedades comparables similares, Dptos, Ph, Casas, etc.

Comparables en alquiler 24 meses

Tasaciones gratis o sin cargo

No es recomendable y les vamos a explicar el porqué. Supongamos que tasa usted mismo su casa o mediante una tasación online gratis y les da un valor de 100.000 u$s. Ahora supongamos que contrata un tasador inmobiliario y su misma casa la tasa en 105.000 u$s. Son 5.000 u$s de diferencia, no parece mucho, pero multipliquemos por 1.000 $ que valdría el dólar (un ejemplo), serian 5.000.000 $ de diferencia. Estaría perdiendo 5.000.000 $ por ahorrarse 45.235 $ (valor de una tasación). De todos modos, explicaremos como tasar usted mismo su inmueble.

Como tasar mi casa 

No es recomendable y el resultado es muy probable que no sea exacto. Una forma de tasar usted mismo su propiedad es, en primer lugar, buscar propiedades en la misma zona que la suya y con las mismas características (PH, Casa, Dpto., etc.), no es fácil y los valores no suelen estar actualizados. Ya con algunas propiedades seleccionadas lo que hará es sumar el valor de todas y dividirla por la cantidad de propiedades seleccionadas. Le dará un valor bastante incierto, pero puede guiarse un poco sobre que valores se utilizan en la zona.

Tasaciones online gratis

Estas tasaciones gratuitas son muy inexactas, prácticamente hacen lo mismo que explicamos hace un momento, pero con la base de datos de su portal. Ej.: www.tasoonlineya.com compara su propiedad con las de otras personas que publicaron en su pagina y solamente en su página, por lo que si solo hay 2 comparables con su propiedad y estas no están tasadas por un profesional inmobiliario o tienen otras características distintas a su propiedad, lo mas probable es que de un valor erróneo.

 

Cuál es el valor de tasación de una vivienda o terreno

Según el Tribunal de Tasaciones de la Nación el valor del derecho vigente a partir del 1 de Enero de 2024 para las tasaciones de bienes muebles e inmuebles es de $ 45.235. Pero algunos profesionales optan por cobrar un poco menos y otros no cobran si luego los contratan para la venta de la misma.

 

Tasaciones para créditos hipotecarios

Este tipo de tasaciones la realiza un tasador designado por el banco que otorga el crédito.